“大限”将至买还是不买

    从6月1日起，国家将对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。也就是说，再过一周的时间，全国的房市将再次面临一次价格震荡的考验。于是，有的专家提议，现在不是购房的最佳时机。而对于西安而言，“六一”大限究竟能给楼市带来多大的影响呢？

　　■西安楼市将安度“六一”

　　抑制房价增幅过快，就要限制需求过快。“国八条”限制的主要是投资和投机性质的需求。而投资性购房主要集中在上海、北京这样的房地产一线城市。因而，上海的房价出现滞胀，房价回落，北京的二手房交易近期异常活跃，纷纷打算在“六一大限”前解套。有专家推测，北京、上海的购房需求相当比例是炒房者，其中，北京的投资性购房占到总需求的百分之四十。不难想象，一旦这些地区的投资、投机需求出现大幅度的萎缩，需求结构和总需求都要发生不小的变化，房价的震荡是必然的。也恰恰是由于这些原因，西安房地产市场跟跌的可能性几乎没有。

　　就投资和价格水平而言，西安楼市属于全国的二线城市。而炒房现象主要集中在京沪等少数城市。尤其是像国内的温州购房团和国际上游资等集团式的炒房民间机构很少涉足二线城市。大家还记得，就在一年多前，温州购房团曾高调登陆西安，但没过多久就铩羽而归。当年的购房团成员，目前在西安做生意的一名温州老板日前向记者道出了隐情。他说，当时，温州购房团对西安的房地产市场状况和政府政策作了了解后，认为西安不适合炒房。一是西安的总体消费水平不高，房价炒得过高，很难引起市场的跟进。第二，政府的开发力度大，西安地势宽阔，新的楼盘不断向城市的周边辐射，供给与需求处于良性循环。最后，温州购房团一致认定，西安不是炒楼的乐土，他们带着巨资撤离了。而炒房始终在西安未形成气候。一年来，西安房价增幅的确挺快，但这主要是西安作为西部大开发的门户效应的显现，作为西部大开发的龙头一线城市，西安在吸引投资和商业方面增长迅速，一定程度上带动了房价的增幅，但即使这样，由于此前西安房价水平基数较低，目前西安的房价仍维持在全国房价的平均线水平上。“国八条”出台后，有专家预测，现在那些房价中游的城市是楼市最安全的地带。简言之，由于西安的购房需求以居住为主，可以说，“六一”大限对西安楼市没有影响。

　　■投资购房仍需谨慎

　　既然西安的楼市处在理性消费阶段，房地产的新政对西安房价也不具有“杀伤力”，那么除了居住需求之外在西安能不能进行投资性购房？应该说，即使西安的房价稳定，目前也不适合进行投资。首先，个人购房不满2年转手交易，要征收交易额的营业税，目前大概是百分之五，也就是说，一套40万元的房子，仅营业税就达到2万元。投资房产的获利能力已经大幅降低，而且2年的期限是以业主拿到房产证算起。目前，大部分购房全是以买卖期房为主，从银行办理第一笔按揭算起，业主拿到房产证一般要1年甚至更长的时间。也就是说，投资性购房，对于购房者个人而言，一般要等3年才能进行免除营业税的买卖。3年等一回呀，这样的话，投资房产就要很谨慎了。在3年的时间内，大笔资金被套在房子上，不知丧失了多少机会成本。