张继刚市场供需决定西安房价涨幅略高

2005年05月28日 10:42 来源：陕西房产－新浪网搜房网

    张继刚：很高兴今天参加能力参加这么一个研讨会，我还没有准备，为什么没有准备呢，我们这两天也在研究“国八条”。也是对新的“国八条”，原来的是8好文件，后来是26号文件，所以他们说有一个旧八条和新八条，实际是一回事。主要就是贯彻国务院这两个文件的精神，对我们陕西省，特别是西安市，整个房地产形势的判断和我的认识，以及我们在研究政策中间遇到一些问题，我谈一下自己的看法，仅供参考，不是正式的。
    首先，因为国务院现在的这个26号文件，在出台这个文件以前，上个礼拜建设部起草这个文件司长，我们一起研究这个具体数字的鉴定问题。凡是研究过这个文件的，有些企业的老总研究这个文件，那么管理部门研究这个文件是理所当然的，我们一些媒体也在研究这个文件。凡是看过这个的，这两年的鉴定，享受优惠政策的标准，有好多都太笼统，各地根据自己的情况来决定
    我们上个礼拜，就在研究这个数字怎么确定。那么首先要看看这一点，国务院这个文件，应该说对我们整个全国的房地产基本判断、基本的定位是非常准确的。这个文件出台以前，做了大量的调查研究。我们上个月是19号，在上海开了全国部分城市，有40个，房地产形势分析，包括土地价格问题进行了研讨。实际上就是为27号，国务院常务会以来做研究。那么紧接着28号，国务院召开了常务会议，第88次会议，专门研究这个会议。那么在基本建设这个大行业，里面房地产算大行业的一个小行业，那么在这个小行业里面，作为国务院一个多月之内，连续出台两个文件，在历史是史无前例。所以我认为从国务院这个文件本身的意义上来讲，已经对我们房地产的定位，以及现在所面临的问题了解得比较透彻。
    那么27号这个88次常务会议开了以后，29号我们又在建设部召开会议，传达国务院的。研究国务院这个8条，当时报道的是8句话，这8句话里面涵盖了哪些内容？那么这些内容在执行的过程当中怎么来落实，怎么来细化？紧接着就是五.一长假了，实际上5月1号就出来了，真正在网上公布是5月9号。现在从国务院的领导中，对我们整个全国房地产业，目前面临的问题、暴露出来的问题非常之重视，所以它的意义非常重大，这是我想说的一个观点。
    另外，咱们关注我们陕西，关注我们西安，关注我们西部的，我们国务院现在的这个文件要求和一些情况，我们怎么来看呢？下一步我们在贯彻国务院的26号文件的时候，我们的一些政策定位，肯定是现在我们面临一个很重要的问题。那么我们陕西省这个房地产发展应该是从宏观上，应该是健康稳步的发展。那么我们房地产的价格也比较稳定，但是有的地方按照国务院的文件来对的话，涨幅过高、过快。咱们的价格高，国务院的8号文件都没说价格过高，都是说增幅过快。我们陕西省从固定资产投资，应该从02、03年，都是16％到18％。那么固定资产投资里面，我们房地产占到固定资产投资这个比重，应该在全国是中下，我们是比较低的。那么这个文件谈到一些地方，像一些城市达到了60％，那么这个就是潜在的危机了，非常巨大。你想，一个产业，它的整个投资占到整个社会投资的60％，如果这个产业要产生巨大的波动，对于我们整个的经济链将会产生巨大的影响。过去有些房地产非常热的时候，这个时候房地产的价格非常泡沫。现在我们部里抓四个城市，重点城市，好多城市的房地产泡沫因素是存在的。那么我们陕西现在20％都不到，所以我刚才说，我们陕西房地产在固定资产投资里面这个比重应该是比较合适的。
    但是有一条，从全国来说，房地产投资里面自有资金，不到35％的不能怎么样，真正我们自有资金是百分之八点几。我们去年在调研的时候，对一些房地产的楼盘进行调研，我们跟老总讲，你们整个楼盘投书、产出的关系给我们一个准确的数字，我们要分析一下市场。但是有些老板跟我们说，我们这个数字尽量你们要给我们保密，因为我们这个跟报表都不太统一，我说肯定的，我们作为研究市场、分析市场的，你们的数字肯定给你们保密。但是搞了好几个经典的楼盘，我看起来做得非常成功的楼盘，最后的利润没有超过16％。我们想一想，如果利润那么低，有些才9％，我想房地产不会像现在这么热，占的比例那么大。现在有的老板说，我搞一个楼盘资金也活了，项目也运转得比较灵了。现在有好多房地产，搞一个楼盘，第二个楼盘就非常清楚，赚钱就不是赚一二百万。
    但是我们一直在分析这个问题，为什么利润那么低呢？实际上真正的利润并不是那么低。比如我本身我投入两个亿，我用500万贷款融资弄出来2个亿，所以这个利润就不好说。所以用这个自由资金来算我们的投入产数利润的话，那远远不是我们现在的概念。我们陕西省应该是房地产投资上应该还是比较合理。

第三，价格问题。前年，我们全省的价格涨幅3％、4％，去年也是3％、4％，去年涨幅8.9％。有些数字不太完全一样，但是8.9％这是全省的。我们的价格涨幅同比涨幅8.9％，这个数字也应该是比较高的。与我们国民生产整个涨幅不能比，我们的价格一年涨幅10％，全省平均下来那就非常厉害了。我们的价格，前年、大前年是稳步的。去年涨幅过高，这个涨幅过高是供需确定了我们的价格，房地产的价格是市场决定的，有市有价，没有市就没有价。这说明我们整个的需求还是比较旺盛，那么我们要看到需求旺盛之下的，我们的价格涨幅还是有点过快。那么我们有些点上涨幅就更快了，有些面上可能还不太快，比如有些城市，去年涨幅2％、3％。那么我们点上有几个涨幅是非常明显，比如西安曲江，去年涨幅是非常快的，去年涨幅30％几。比如前年那个地方的房子两千三，现在卖两千四还不讲价。用这样算起来涨幅40％多，当然我们不能均衡的来算。还有我们的延安，延安去年市区是一千三四，一千五的很少，我们去年是两千三，我们的高层竟然卖到两千四。我们从面上看问题不太突出，但是从局部看问题也不少。所以在这次在贯彻国务院文件里，这些问题怎么解决，我们都要提出来。
去年，我们西安的房价基本上是三千块钱，全省的房价两千一，这个两千是什么概念呢？我们的经济发展，我们的经济产出，我们的人均收入在全国中等，我们比湖南、安徽都高，他们在一千七八，一千九的很少，我们西安两千，全省平行下来，应该说价格收入关系跟其它省份相比，我们这个价格还是较高的。我们西安现在一个是三千亿，我们有些点四千亿以上的非常少，所以我们认为，西安在去年整个的房价涨幅是略高一些。但是这个是市场供需决定的这个价格，是第二点。

责任编辑：谢玮

声明：凡注明"来源：三秦房产网"的所有文字图片等资料，版权均属三秦房产网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，只代表个人观点，不代表三秦房产网立场。