面对新“国八条”　消费者如何理性购房

　  ■自住投资宜赶早

　　北京经纬时代副总经理苏文认为，长期以来房价的飞速上涨，很大程度是由投资引起。房地产投资需求如此强盛，一方面与房地产本身属性有关，另一方面则与人们的心理预期有关。他认为，房地产有两种属性，一种是实体经济属性，即像其它有形的商品一样，具有相应的使用价值；另一种则是虚拟的经济属性，就好像股票升值一样，与未来的发展挂钩，这就是房地产的投资价值。从城市发展看，城市建设方面尚处于“青春期”，城市发展迅速，带动房地产升值是一种必然。相对于汽车等“大件儿”的贬值速度来看，房地产的保值、增值潜力要高得多。因而，房产投资为人们所看好，而投资的增加反过来又拉升房价。正是这样一种循环往复，促动房价越来越高。新政中控制投资购房，针对的实际是那种“击鼓传花”似的炒卖游戏，对一般居住和理性投资实际影响不大。

　　北京某别墅销售经理栾昌斌则表示，目前国家虽然对投资房产加强调控，但从长远看，房产投资仍有上升空间。新政实施后，房价并未滑落，而下半年住宅放量增大，还会带起一个小高潮，到2007、2008年，房价仍有较大上涨空间。特别是在“个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”条款约束下，要想对房产持有期超过两年，同时赶在房价大幅上涨前出售，房产投资除应慎重外，仍应赶早。

　  ■“140”成“分水岭”

　　新“国八条”规定，购买后超过2年转手交易的，若是普通住房可以免征营业税，同时规定了普通住房的标准“住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下”。而日前政府针对此制定的实施细则更明确指出，享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这就使140平方米成为购置房产的一个重要分水岭。

　　从目前市场反馈看，消费者在新政正式实施后，选择房产时都会考虑是否满足优惠条件，不少面积在140平方米上下的项目出现明显划分。小于140平方米的房产似乎更受消费者青睐。　　

    ■长期投资是未来发展趋势

　　从各方统计的数据看，近一个时期，房子成交量确实有所下降。但顺驰置地北京公司副总经理宋华永先生认为，这种下降实际是由百姓的心理预期造成，政策的影响因素比较小。而六一过后，由于房地产市场供需比例照旧，正式的刚性的需求仍然存在，并且投资型客户相对不多，整体来讲楼市不会有太大变动。毕竟北京投机购房比例与上海相比不高，而投资购房也多以长期投资为主，没有大量抛盘现象出现，房价不会下降。他表示，新“国八条”是政府稳定房价的重要措施，同时也是为了维护区域平衡。目前消费者持观望态度较多，电话咨询数量也有较大增长，但房子成交价格并没有明显下降，至少现在还未感觉到。

　　宋先生认为，从目前的市场来看，若是居住型购房，房子的地段、朝向、楼层等可能都不是单独考虑的因素，必须与自己的承受能力相结合，量力而行。而若是投资型购房，还是采取长期投资较为适宜。“以租养房”仍不失为一个好办法，毕竟城市以后的外来人口还会更多，这个市场的潜力还比较大。

　　苏文则认为，现在交易量短期下滑，主要与不少人持观望态度有关，总希望等房价降下来再买，但实际上总体房价是健康的，未来仍会稳定持续上涨，只是涨幅会相对变小。购房人不要期待房价下滑，同时，房价也不可能像炒股一样使购房人获利。

　　同时，苏文还表示，对房地产投资者来说，不论是买房后等待升值、升值后倒手或是进行其它再处理的空间已经不大。他举例说，有朋友购置一处房产，不久前卖出，卖价虽比买价增加4万元，但房主当初为房子装修花了十余万，所以总体看仍是赔了。而靠出租等方式赚钱也是杯水车薪，意义有限，就好像黄金买卖，看似涨价，实际还有时间成本在里面。如果是选择自住的购房人，那就一定要根据实际情况选择合适的价格，单纯从价格上看，房价跌的可能性不大，涨幅可能也不大。所以，适合自己的生活发展需要的房子才是最好的。那么，这些年社会财富增加，有钱去哪？从未来看，房地产信托或许也是个选择。