经济适用房已成千夫所指 双重矛盾该如何解决

　　北京北五环之外的“天通苑”小区放号5000个，引得数千人通宵达旦地守在售楼处前好几天，最后开发商不得不在政府的干预下提前放号。其间，北京的几场暴风骤雨都没有减弱等号人的热情。

　　另一个是南三环附近的“三环新城”四期，这个楼盘只有500个号，但媒体报道说，有人从今年正月里就开始在那儿排队。由于排队人太多，开发商最后不得不把放号的权利交给公证处，让公证处像摇彩票幸运号那样摇出有资格买房的人。据说，公证处昨天已经开始摇号，这批幸运的买房人名单有可能在18日公布。

　　今天的“三环新城”售楼处已是门可罗雀。就在几个星期前，这里至少还撑着一二十顶帐篷，等待经济适用房指标的人们已经把自己生活的全部转移到了售楼处门前，有寂寞难耐的购房者还养起了金鱼。

　　“三环新城”是目前北京四环路以内最大的经济适用房项目，每平方米均价不到3700元，比周边房价便宜了近2000元。由于担心第四期开盘会突然放号，许多购房者就在售楼处“安营扎寨”苦等放号。等待的人们还自发编了队，排了号，每天还要签到点名。

　　可排队的人最后却竹篮打水一场空，民间的编号不被开发商承认。就在“快要放号”的传言越传越烈的时候，开发商贴出通知说，“因对社会公开销售的房源数量有限，意向购房者众多，供求比例严重失调，故此我公司不可能采取以往排队放号的销售方式，经报市有关行政主管部门批准，将以摇号的方式确定购买顺序……我公司再次重申，不承认所谓民间排号。”

　　有消息说，“三环新城”四期供需比例严重失衡，开发商能向社会供应500套房，但提交购房意向的却有近1万份，比例为20∶1，于是只能采取摇号的方式。虽然“三环新城”售楼处门口不再车水马龙，但该楼盘的民间网站上人们依然疯狂地关心着摇号的情况，每一个关于摇号的细节都很快会被贴出。这些细节透露的信息是，摇号的公证人员都关了手机在一个秘密的地方摇号。

　　与“三环新城”的追随者相比，北京北五环之外的“天通苑”的购房者算是“幸运”的，虽然其间也有拥挤的痛苦和等待的焦灼，但还没有安营扎寨。整个放号从6月13日凌晨4时开始，持续了12个小时，放号5000个。

　　“天通苑”的5000个号很快开始在网上有了交易的“声音”，一位网友说，当他得知消息赶到现场时，已经人去楼空，只能呆若木鸡地站在售楼处，在网上发帖子只为求得一号。也有不少人留下QQ号，留下邮件地址等待出售到手的号。

　　经济适用房陷入双重矛盾

　　北京两个火爆的购房场面似乎印证了6月初央行公布的一个储户调查信息，调查说，近期上海等地居民购房意向降至历史最低，但北京等地居民未来3个月的购房意向却比上个季度上涨了两个百分点。可能调查或者统计部门很难说清楚，这两个百分点中，有多少指向经济适用房。但至少这种被专家形容为“着了魔”的排队，说明了真实的意向。

　　一些专家认为，是因为经济适用房的投放量远远满足不了居民的需求，才导致经济适用房逢开盘必排队。

　　一个房地产论坛最近作了一个关于经济适用房的调查，网友在回答“您觉得要从根本上减少经济适用房排队或摇号，政府应该怎样做”的问题的时候，18.18%选择“多建一些经济适用房”，20.45%选择“打击炒号和倒号”，“61.36%认为应该“多建中低价位商品房以缓解经济适用房不足”。

　　而在几个月前召开的“两会”上，全国政协委员傅继德一语惊天，他建议政府停止开发建设经济适用房。

　　他的理由是，经济适用房本是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，经济适用房已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失。

　　房地产市场似乎形成了两对与经济适用房有关的矛盾―――一边是一些大城市经济适用房难求一号，一边是这些城市高档商品房出现空置；一边是老百姓对经济适用房的极度渴望，一边是专家建议停建经济适用房。

　　清华大学房地产研究所的研究人员郑思齐说，她一直在关注着经济适用房的矛盾。

　　她介绍说，我国政府早已认识到需要建立面向不同收入群的多层次住房供应体系。1998年国务院发布的23号文件提出：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房，前两者均属于政策性住房。

　　经过若干年的实践，这一多层次供应体系已具雏形。但不容回避的是，经济适用房在运行中确实如那位政协委员所说出现了不少的问题，其中许多已经成为其设立初衷的极大障碍。

　　郑思齐说，“开着轿车”的高收入者住进经济适用房，是人们指责最多的问题。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等材料，被通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，抢占了真正低收入者的资源，也给国家造成了不必要的损失。而其他如“大户型”、“位置偏远交通不便”等问题，也使普通居民对经济适用房产生了“既不经济也不适用”的感觉。

　　住宅市场应有“过滤”机制

　　按照一些专家的说法，“中低收入家庭”被理解为“中等收入＋低收入”家庭，这就占到了居民群体中的大部分，很多人认为居民中有80%的家庭都应该购买经济适用房。而其实，市场的供应量是远远满足不了这些居民的需求的。

　　另外，郑思齐说，从经济规律来看，在市场机制发挥住房资源配置主导作用时，只能将政策性住房作为其必要的补充。如果将80%的居民都纳入经济适用房的供应对象之内，由政府干预其住房选择行为，这是很难实现住房领域的市场化的。

　　傅继德委员建议停止开发建设经济适用房，形成统一的房地产开发市场。困难户按规定选定房屋后由政府直接向其提供经济补助，开发商根据市场需求建设适宜不同经济阶层群众需求的住宅。同时发展二级市场，低收入人群可以购买价格相对低廉的二手房。

　　而郑思齐的建议是，中等收入家庭和低收入家庭应该有多种途径选择适宜的住宅。

　　她说，在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系――

　　高收入者购买新建的商品住宅，他们所腾出的住宅重新进入市场，被次高收入群体买走；次高收入群体的原有住宅又传递给下一层收入群体；直到最低收入群体。在美国，能买的起新建住宅的家庭往往也不足所有家庭数量的40%。由此看来，并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，存量住宅(二手房)的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，从而缓解对经济适用房的需求。