央行与建设部意见相反 老百姓买房应该听谁的(4)

　　声音四：90%的开发商也许会倒

　　据《21世纪经济报道》报道：深圳国土资源和房产管理局7月底就在“考虑取消预售制度”的建议。然而经过当地房产开发商的严厉反抗后，在8月底宣告流产。

　　开发商集体提交的反对意见称：“取消预售所导致回款周期加长，在当前销售本来就
 
不活跃的情况下，对整个行业都可能是一个致命的打击。尤其是把企业战略和销售进程密切联系的企业，这样突然横生变故，可谓是必死无疑。”

　　事实上，这在深圳市国土局委托房地产研究中心做的调查亦有验证。所到之处，发展商一片反对声，很多发展商不明白政府实行现房销售的意图是什么，有发展商负责人大呼“现房销售是种倒退”，更有业内人士大呼“90%发展商将死于现房销售”。

　　不过，此时深圳市房地产研究中心的民意调查却是另外一番结果，91%的民众赞同取消预售制度，有置业者表示，现房买得放心，贵一点都无所谓；也有置业者表示首次置业对现房渴望拥有程度高，能越快入住越好。

　　也许，取消期房可能会让一部分资金紧张的房产开发企业难以为继，不过这在某种程度上说也许并不是坏事。

　　2005年8月24日的《上海证券报》刊登了评论家马国川对此的看法，颇为精到。他说：“有资料表明，目前中国的富豪集中在两大产业，一是矿难频发的矿山开采业，一是房价高悬的房地产业。相对于前者而言，房地产商们的风险要小得多。长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。更让房地产商们高兴的是，房屋预售制度更让他们的资金压力大大减轻。

　　统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。而同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。

　　因此，房屋预售制度不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于时间换金钱，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。”

　　换而言之，原来开发商因为钱来得容易，没有生存的危机感，就能“捂房加价”，一旦有了朝不保夕的危机，自然倾向于“低价抛售回款”。让没有足够实力的开发商退出这个行业，不算罪过。

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