央行与建设部意见相反 老百姓买房应该听谁的(5)

　　声音五：期房是国际潮流

　　SOHO中国总裁潘石屹对外表示：“从我了解的更多情况来看，全世界任何一个国家都没有限制房屋预售的政策，只是一些国家规定房屋预售的条件和预售合同要得到政府的认可。也有一些市场比较成熟的国家，例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同去决定的，政府没有管理。”
 
　　北京华远集团董事长任志强认为：“信用经济和期货交易是经济发展的必然产物，在很多行业、经济领域比比皆是，取消商品房预售是回到实物交易的一种倒退行为，目前我国大部分地区城市商品房仍然供不应求，取消预售会延长商品住宅供应周期，加剧市场供应短缺，造成房价上升，不能因为有骗贷等风险存在就全盘取消预售制度。”

　　对于“期房”是不是国际潮流，本刊多位记者采访了数位曾经在美国、加拿大、德国、澳大利亚、香港有过买房经历的人士，探究事情真伪。

　　事实上，潘石屹的话说得非常“滑头”。的确如他所说：“例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同去决定的，政府没有管理。”问题是这些成熟市场能买期房，但基本没人会去买，也基本没有房产商在卖，试问一项基本没人做的事情怎么会有政府“叫停”。

　　此外，虽然香港、台湾地区也存在预售制度，但台湾地产专家蔡为民告诉记者，台湾商品房预售是按照工程进度付款的，而且做到专款专用，由银行作为中间人来监督，这样就能够有效地降低购房者的风险。

　　在香港特别行政区，也就是发明“楼花”的地方，预售款是交给中间的律师行代收代支的，严格根据开发商的进度付款，哪有像内地这样把100%的款项交给开发商然后等他一年两年的。

　　经济学家易宪容指出：房屋预售制度不取消也可，但不能把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而应让房地产开发商来分担。比如政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样。

　　至于任志强的说法，拿房产销售和信用经济以及期货交易类比，记者以为是极不恰当的。从事“期货交易”的人必须是具有很强抗风险能力的成熟投资者，这是基本常识，而买房子的更多的是没有多少抗风险能力的小老百姓。至于说到“信用经济”，双方必须是有对等风险和权利义务而且都讲信用的主体，现行期房制度下消费者和银行承担风险，开发商可以随时卷款潜逃，能谈得上对等吗？

　　声音六：央行不懂房地产

　　央行的一贯反对者?D?D北京华远集团董事长任志强?D?D继他著名的“两万言书”之后又炮制出“新万言书”，全面否定了《央行报告》。称：如果这份报告真是代表央行的意见，那么说明中国的央行对中国房地产的认识水平太低、太差了。

　　他的意见主要集中在以下方面：第一，央行的报告在用全部市场(包括两个市场部分)的数据解释一个局部市场中的情况，除了开发商造的房子外，我国还有为数很多的房改房和合作、集资建房等，《央行报告》没有论及。

　　第二，央行关于供求关系和价格的误导，根据他的数据，没有理由认为目前占全社会家庭总数30%的中等偏低收入家庭存在普遍性的住房困难问题。

　　第三，不能把定金和预收款作为开发企业占用银行贷款的转换。因为“个贷对购房者而言是债务，而个贷变成购房款之后就变成了债权。对开发企业而言开发贷款是贷款，而预收款是营业收入，虽然在交房前是债务(应付款)但却按营业收入纳了税，交房后就成了收入和利润。”

　　值得注意的是，任的意见所引用的都是一份来自REICO工作室的《2004年中国房地产市场研究报告》。

　　所谓REICO工作室是由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟管理的，万通集团主席冯仑任现轮职会长，23个副会长中大部分是各大房地产公司的老总。

　　这份《2004年中国房地产市场研究报告》得出的主要结论包括：经济适用房主要满足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。中低收入家庭的住房情况一点不比高收入家庭差等。正是这样的结论和数据支撑了任志强对“《央行报告》不懂房地产”的推断。

　　不过，《央行报告》的所有统计数据都来自国家统计局等权威部门，并没有自己调查或者杜撰出来的，同时按照事实对比，稍有常识的人会认为我国的中低收入家庭居住条件比得上中高收入的家庭了吗？

　　至于任志强抨击的央行把个人贷款也统计进开发企业占用银行贷款的问题，这简直就是无理取闹。《央行报告》目的是反映银行业面临的房地产金融风险，而目前借给个人的贷款是全部落在开发商手里的，虽然债权债务转移了，但开发商跑了借贷人自然不还贷款了，银行也自然发生坏账了。央行想取消预售，不正是想让这种债权债务转移但风险依旧落在银行身上的局面改变吗？

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