房地产旧开发模式行将终结 新模式胎动

　　长期以来，内地房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。由于这种模式风险巨大，因而常有开发商扔下购房者落荒而逃。为此，几年前，万通地产董事长冯仑就提出，万通要从“香港模式”转向“美国模式”，从全能的开发商变为运营商。

　　众所周知，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金所占比例甚低。但是，2002年以来，国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求。先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，可以看出，原来敞着口子的房地产开发钱袋已经勒紧，部分企业甚至有断流的危险。

　　土地交易的公开化，剥夺了旧模式下开发商拿地的唯一优势――“关系”，令付得起出让金的企业甚至个人都可以拿到土地，相反没有资金实力的开发商只有黯然退场。

　　由是观之，旧的房地产开发模式走向终结的趋势已是不可逆转。去年以来的宏观调控加速了这一过程的到来。

　　正是在此背景下，部分敏锐的开发商们意识到，伴随着旧模式的逐渐淡出，新模式已是呼之欲出。不难看到，宏观调控特别是人民币升值以来，国外众多的机构投资者跃跃欲试，甚而络绎于途，来叩中国房地产业的大门。内地房地产界的先知先觉们也已忙活起来，一方面向资本频送秋波，突破现行政策限制暗渡陈仓，一方面频频向有关部门呼吁，要求尽快开放以REITs为核心的房地产基金信托领域。

　　本报近期报道的合生创展向淡马锡和老虎全球基金大幅出让股权，软银、凯雷注资顺驰置业，及至近日万达宣布将从国际基金融资50亿元等，便是房地产企业与国际资本亲密接触的几个最新样本。本报于本期发布的盛阳基金有关外资基金进入中国地产的最新报告，则对这一态势进行了全面解读。

　　伴随着资本而来的必将是中国房地产业的大发展，更是大变化。首先，房地产业将由土地运营向金融运营转变。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。在这个环节中，只有房地产信贷，没有房地产金融。而在新模式下，房地产金融将统领房地产开发的各个环节，房地产开发将进入金融时代。

　　接着，房地产会形成一个全国性乃至国际性的大市场。借助金融手段，国内外的资金有了投资和退出房地产领域的通道，房地产的资金渠道得以拓宽，原来仅局限于本地的房地产市场，将变成真正“与国际接轨”的市场。随之而来的是开发商的角色转换。全能的开发商不再全能，一些正在探索多种融资渠道的公司，可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。

　　最后也是最根本的变化，无疑是利益关系的变局。原来由开发商独占的高额利润，将不得不同各类信托、基金等机构投资者分享。

　　这将是房地产业真正的巨变。很有可能，对这样的巨变，国内大部分开发商还没有做好应变的准备，还有相当部分的开发商恐怕连应变的能力都没有。巨浪即将涌来，弄潮的开发商安在哉？