了解商业地产　方能“甩手”赚钱

　　商业地产，这几年一直是投资市场的热点之一。虽然西安个别商业项目发生了产权、经营等问题，但总体商业类投资经营市场仍是热度不减。各类形式的商铺、门店等，让普通投资者尝到了“甩手掌柜”的甜头。
　　地段从投资者反馈的信息来看，在西安众多商铺售价形成中，“地段”还是被排在首位，其次便是有关经营模式、经营品种等。同时也有商铺项目的设计建造形式、门面朝向和店外交通停车等附带条件。还有其潜在的、具有渊源特性的商业人气和商品交易流量。商业流量则与地域区位、交通条件、商业经营类型以及历史、文化等诸多因素息息相关。当然，地段因素虽为商业地产首位，但是在西安传统的商业地域之外，因近几年城市快速扩大发展，一些地段逐渐形成了新的商机、后期上升的人气更为重要。比如电视塔CBD中心区的西安国际商务港、南城大学城的盛世商都、长安产业园的高点国际等等。

　　投资风险商业城、步行街类型的条块分格店面，一般处于西安各繁华位置，经营方向相对固定。投资这类店面的特点是，成本高，可能有大收益，但风险相对也大，“风险主要来源于其作为专业市场或特色市场的稳定性，”金点子企划公司的任秉军先生分析：这种稳定性挑战可能来源于更多同行的大竞争，也可能来源于城市规划的变化。

　　特别是一些大型专业市场，如果定位欠缺，难以及时调整掉头，很容易受到地段制约或经营环境的影响。目前西安有数家这样的大市场、商业楼盘，陷入进退两难境地，个体投资者也就风险大增。

　　商铺价格有个别初入商业地产投资行业的人认为，商铺、店面价格主要相关于区位条件，和建筑物没有太大关系。事实不然！一位已有4年投资经验的范先生说：建筑物的结构、楼宇档次、主轴与街道的方向关系以及门面朝向、装饰装修等，都对商业经营的效用具有影响。比如两家相邻店面，一间为新潮的现代商业楼宇，一处为陈旧的房产，单价可以相差一倍以上。建筑物相关因素对店面价格的影响程度大小，可能因商业经营类型不同而有区别。还有，门面装饰对经营日用百货的影响不大，而对诸如品牌服装专卖店、连锁产品的影响就比较大。

　　稳定性位于小区周边店面或者楼盘底商，是最为普遍的商业类型。在商铺投资上游刃有余的周荔女士、杨建军先生等分析，投资这些物业，主要看小区所处大区位、小区规模、区内店面数量、周围商业网点分布以及店面的具体位置等。店面按分布分为临街店面、商业区店面和小区店面等几类。一般来说，大型社区主道旁店面以及社区与外部干道连接处的店面，投资价值较大。相比于商业街、整栋商业楼盘等而言，小区店面或商业网点的最大特点是其商业辐射一般限制在该小区或周边消费者，商业量较小。投资该类物业投入量较小，虽然商业量小点，但一般比较稳定；在新区域商业网点投资，投资者要承受一个从无到有、从小到大的过程。当然，这些物业早期投资相对更优惠，潜力或许更大更多。