专家解读九部委新政 未来70%土地用中低价房

　　6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下文简称《意见》)中提到的。

　　参与制定这项意见的九部门包括：建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会。  
 
 
　　去年以来，各地区、##Detail_Page_AD##各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

　　据悉，国务院有关部门将组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　本报特邀经济学家、中国企业海外发展中心孙飞主任在第一时间，为读者全面解读国务院转发的九部委《意见》。

　　买房：

　　个人按揭贷款首付不低于30%

　　为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　卖房：

　　购房不足5年出售要交营业税

　　《意见》提出，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　专家解读：

　　首付提至三成符合市场规律

　　新的税收、信贷政策将有效抑制投机行为和部分开发商的囤压贷款行为。

　　针对于前不久“国六条”发布以后，各种沸沸扬扬对于信贷首付的上涨幅度的猜测，新的九部委《意见》给出的30%的首付比例比较遵循市场规律，能让老百姓在循序渐进中接受首付提高的事实。

　　同时《意见》还应该在信贷、税收实施细节上予以细化，这样才能更有利于《意见》的实施。

　　对于直接影响住宅开发成本价格的土地，未来的配套措施还应该在主要需求方向上予以解决。同时政府要对部分不规范的、在土地竞拍中“空手套白狼”的开发上予以严厉打击。

　　建房：

　　中小型商品房为发展重点

　　《意见》要求，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城)人民政府要编制住房建设规划，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

　　另外，还明确了新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　专家解读：

　　结构调整为均衡多方利益

　　新的九部委《意见》将“发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”放在今后房地产市场发展的重点环节，是从中长期的城市规划上、从城市发展的战略性高度上从新对房地产市场的未来发展重心上制定的平抑房价、满足大多数老百姓需求的调控措施和手段。

　　与此同时，《意见》规定的“套内面积90平方米以下的住房(含经济使用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，既考虑了绝大多数老百姓的切身利益，也维护了富人阶层的权利，符合目前我国的国情，可以说这一项是非常实在的一项平抑房价的措施！

　　囤房：

　　空置房较多严控展期贷款

　　为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》要求，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准终止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　专家解读：

　　严厉监管有助市场走入正轨

　　新《意见》中针对房地产开发建设全过程的监管力度的加大及交易环节违法违规行为的整治都将有利于房地产市场建设朝着法制化、规范化的道路上迈进。

　　同时在今后出台的配套条例中，应该对此更为细化、量化以及对相关处理办法予以更好的定性。

　　拆房：

　　城市房屋拆迁严禁大拆大建

　　《意见》要求，各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。

　　2006年，各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

　　严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。

　　对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。

　　对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　专家解读：

　　科学规划城市拆迁

　　目前中国的城市化进程加快，免不了要进行一部分的拆迁。新《意见》中对城市拆迁进度规定，站在了科学发展观的角度对城市发展予以的界定。