房价“逆风飞扬”与“不虞效应”

　　楼市越来越成为一个“政策市”。在宏观调控政策的影响下，今年以来，的确出现了政策影响房地产开发周期，尤其是使竣工期拉长的现象。

　　今年以来，北京市商品房竣工面积出现低速增长甚至下降。据国家发改委9月底公布的数字显示，1~7月，北京市商品住宅施工面积5145.2万平方米，同比下降7.1%；竣工面积654.7万平方米，下降41.1%，下降幅度自4月起呈现逐步加大趋势。##Detail_Page_AD##

　　“政策市”显形

　　“开发多、竣工少”是政策使然。由于年内多项宏观政策接连出台，同时也由于诸多政策本身的不明朗性、实施办法有争议和滞后等原因，在一定程度上干扰了楼市的正常运行，房地产企业在开发环节中出现观望态度就可想而知了。房地产企业跟其他行业的企业一样，对价格是最敏感的。在政策有力地影响价格并有可能给购房者带来房价平缓的预期的情况下，开发商自然也就会放慢产品的上市周期。

　　“开发多、竣工少”，这是有关政府部门必须高度重视的一个问题。因为这种楼市产品周期的拉长，将使一直没有缓解的楼市需求状况加剧，从而使房价继续坚挺，而这是与宏观调控的目标背道而驰的。这就对政府宏观调控能力提出了更高的要求。宏观调控必须考虑企业的预期以及企业对调控政策的博弈。

　　房价继续“逆风上扬”

　　有观点认为，由于上半年“开发多、竣工少”，因而，在年底或明年年初北京楼市会出现集中放量。而笔者认为这种情况不大可能出现，即使出现，也不意味着房价能走低。

　　楼市是个特殊的市场，它具有非常强的地区性，因此，与其他行业比较起来更具有预测性和调整的灵活性。对于一个地区的集中放量，一般说来，房地产企业既具有避让的动机，也有避让的能力。错位竞争是这一行业的显著特征，同一地段的不同楼盘要拉开几个月的档是可以做到的。拉长开发周期对企业来说是益还是损，只要比较一下待售的成本和预期收益就可以了。在不考虑其他因素的情况下，同一地段的楼盘是不会“撞车”的，即使同时推出，也应该是在房地产企业决策考虑之中的。

　　从另一角度来看，即使会出现集中放量，也不意味着会影响到房价，因为房价取决于供求双方力量。只有住宅的供给在总量上超过需求，才会导致房价回落；并不是在短期内集中放量就可以引起房价下降。政府和购房者最好不要指望集中放量能带来房价的回落。

　　新政的“不虞效应”

　　任何政策都可能会遇到无法预测的不虞效应。“不虞效应”的本质即：任何一种行动，如果控制不当，则有可能适得其反。比如发明一种新药，本意是要杀死病毒，却使病毒产生了抗药性。在政策领域，这种不虞效应亦时常出现，房产新政也要考虑有可能出现的不虞效应。

　　“90・70”的政策对楼市的影响才刚刚开始。但从经济学常识上来看，这个政策却有可能使楼市结构发展方向与调控目标相反，即楼市结构不合理性从一极走向另一极：大户型住宅仍走向活跃且供不应求，小房型住宅因过剩而步入困境。

　　一般以为，老百姓买不起房是因为房子太大，老百姓想买房是因为他们想买小户型。要知道，楼市的需求是指有购买力的需求。对于民众来说，区别不在于其是否能买得起大户型还是小户型，而是能否买得起房的问题。同样的房子，如果在四环内只能买小的，那么在五环、六环就可以买稍大一点儿的；如果在北五环只能买小一点，那他可能在南五环可以买大一点的。房子的地段、结构、周边配套等等因素，都会使得同样的面积不一样的价格。买房子不同于买西瓜，大的西瓜太贵的话委屈一下买个小一点的尝尝，对穷人来说还不至于吃不起；但对于住宅这样的大额资本品来说，凡是能买得起的，他就有能力在（离工作单位或闹市）远与近、（楼层）高与低、（配套、品质）好与差等方面对住宅的大、小户型之间进行灵活转换；而买不起的，就无论大小了。

　　因此，户型问题不是楼市的结构问题。对于中低收入者来说，解决住房的问题在于提高收入从而买得起房子，而不是把房屋弄小。这样的话，也就容易理解，在政策出台前的住房市场中，虽然大家都说住房结构有问题，即大房型住宅偏多而中小户型住宅偏少，但这是现实中的市场需求。为什么中小户型偏少呢，正是其需求少，所以供给就少。

　　考虑到目前楼市供求状况、投资性需求和对未来房产价值预期三种因素来看，“政策型”小户型住宅市场，短期内市场问题可能不大，但不久之后的小户型过剩是有可能的。届时，楼市中必然会有大量小户型住宅闲置。大户型住宅的供求被分割和挤占，会使得大户型住宅的供不应求局面加剧，从而抬升大户型住宅价格。这是一个值得注意的现象。

　　“逆风向”行事？

　　经济学上有一个词叫“逆风向行事”，指的是在经济过热时，政府调控就是反方向的紧缩型的“冷”政策，使经济增长降温；反之，当经济偏冷时，宏观政策就应反向地将其“热”起来。然而，楼市对调控政策的影响却出现了这种“逆风向行事”的现象：当房价涨幅过快而招致政府宏观调控时，宏观调控之后，房价却不降反升（或者具有升的动力与压力）。

　　原因何在？很重要的一点是政策出台引起了企业观望，客观上使得楼市周期拉长，从而使楼市供给不畅，无法及时满足旺盛的需求，导致价格有上升动力。

　　决定中国楼市的最大力量是经济增长及居民收入的增长。就目前及今后相当长的一段时间来看，中国的城市化和人口的非农化趋势是不可逆转的。在一个经济快速增长、城市化快速发展的背景下，楼市的需求将是强有力的，这是楼市发展的重要因素。房价的“逆风上扬”正是这种内在的上升压力与政策的不虞效应的体现。