西安楼市四大悬念亟待破解

    编者按：2008年时间过半，楼市销售任务远未达标。进入夏季以来，西安楼市仍处于低迷状态。据统计，从5月12日至6月11日，西安市房屋销量为4784套，日成交量为152套，这应该是往年淡季的销量。而整个上半年，也没有出现以前的热销场面，和市场预期有很大差距。

　　下半年的市场走势如何，目前还无法作出比较明晰的判断。特别是市场上被积压和抑制的潜在购房者的购买力何时释放？下半年政策对房地产市场有哪些利好？市场是否会面临洗牌？房价会不会下跌？等等敏感问题都成为2008楼市的最大悬念。

　　目前，大多数购房者还在观望，楼市复苏的迹象尚未出现。去年楼市价涨量增的黄金时代已经一去不复返，调整将不可避免的进入下半年。实际上，西安不少开发商已经将希望寄托于下半年的市场复苏，但是，楼市期待已久的市场利好能适时出现吗？记者作了采访。

　　观望情绪还能持续多久

　　和五月份相比，最近许多楼盘售楼部的来访量略有增加，但是看楼、咨询者多，买房人少。

　　“这是观望情绪的延续”，某业界人士说。其实，从年初以来，楼市一直就处在观望情绪中，时间之长超出了所有人的预期。从目前的状况看，开发商采取大幅度的折扣并没有取得预期的销售速度和效果，反而陷入了一种尴尬局面。

　　因此可以判断，买卖双方的博弈远未到结束之时。而根据业界人士的判断，正是因为长时间的观望，导致买方力量越积越厚，很可能在下半年释放出来。因此，当八九月份旺季市场到来时，西安市场会有一个爆发期。

　　房价拐点能否到来

　　近期西安楼市总体售价依然保持平稳，没有出现大涨甚至大降的局面。目前只有个别楼盘优惠促销，比如推出特价房源等，大部分楼盘还在按兵不动。从统计数据看，西安新商品房成交量5月成交套数环比下降12.5%，成交均价为4356.9元/平方米，较4月下降180余元，降幅3.99%。由此看来，一线城市楼盘降价并没有波及西安。

　　然而，受地震等诸多因素的影响，人们购房意愿大幅下跌，对房价下跌的预期加重。房价何时会见底？下半年的房价拐点能否到来？这是购房者十分关心的焦点问题。实际上影响房价的因素有多种。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，理论上房价自然会有下跌的趋势。开发商被迫采取各种折扣措施，这让购房者看到房价下降的曙光，因此增加了房价即将下降的预期，采访中有市民认为表示西安房价存在20%左右的合理降幅。

　　而业界人士的观点是下半年房价不降反升。对于今年房价上涨的理由，开发商提得最多的就是建安成本的上涨。今年的建设用地比较紧张，供应量难以满足需求，再加上物价上涨导致的成本增加，都让西安今年房价缺乏下降的空间。

　　政策调控救市还是打压

　　在进入买卖双方博弈的微妙状态下，国家的宏观调控政策对楼市的影响会是决定性的，因此可以从政策面的风向判断下半年的市场。

　　从今年已经出台的房产政策看，有两个政策会对楼市有负面影响。其一是由国土资源部、国家工商总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本规定属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过三年，其二是央行日前上调存款准备金率。可以看出目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持圈地等投机需求。

　　以前有的开发商一下子买进几千亩的土地，然后分期开发，一块土地可以做多年。这种囤地招数一直以来饱受各界诟病。业内人士分析，示范文本出台后，如果开发商再这样操作，将为此支付高昂的成本。而上调存款准备金率一下子增加了开发商的贷款成本。

　　此间坊间盛传“近期主管部门在出台房地产业打压政策方面已经收手了，他们也很担心房价过快下跌会造成太大影响”的利好信息。如果调控楼市过紧，房价急跌，可能会对内地整个银行体系构成负面影响。业界人士推测，今年国家可能不会推出新一轮打压楼市的调控措施，甚至调控会有所放松。

　　面临洗牌谁能笑到最后

　　对于今年下半年的房地产走势，不少开发商和专家都认为处于“理性回归”阶段，这种判断有一定微妙之处。而从西安楼市的表现看，未来几个月开发商推盘量可能增加，众多房源会在八九十月三个月集中上市，各楼盘销售压力依然很大。与此同时，在外埠品牌大举进入和本地品牌逐渐成熟的情况下，下半年的市场竞争态势不容乐观。可以预见，通过下半年的震荡和调整，市场洗牌在所难免。

　　记者了解，不少市民在买房时开始打听开发商的实力，意味着购房者不仅对产品挑剔，也开始看重公司品牌和资金实力。据观察，目前品牌开发商和优质楼盘人气开始增加。所谓有人欢喜有人忧，能够笑到最后的一定是那些拥有强大品牌实力和高品质项目的开发商。