紫薇地产副总曹靖:用价值保增长 用价值促发展

编者按：

　　楼市步入迷局，行业谋求突破。日前，中央政府再次强调房地产业在国民经济、内需拉动中的重要地位，楼市成为最令人关注的热点。行业走势、市场表现、消费信心、发展动向，各种观点热度递增。而作为创建十二年、以“做有社会责任感的开发商，不断营造精品人居”为使命的紫薇地产，在楼市不同景象纷呈繁杂之际，用“天长地久”描绘出自身甚至是行业的轨迹，也使本报“市场调整期、优秀房企应对策略”的系列专题的开启更具新锐视角和前沿洞察。本专题首发篇章荣幸地邀请到了紫薇地产副总经理曹靖，将通过高端访谈的形式为我们带来新思考、新动力。

紫薇地产副总经理曹靖

　　2009年开发量不降反增

　　记者：曹总您好，听说就在上周，紫薇地产召开了一次封闭式会议，请问，这是一次什么主题的会议，与当前的市场形势以及公司相关策略的制定有关吗？

　　曹靖：这是我们每年一次的年度生产经营工作会议，分析总结2008年市场情况，制定2009年的年度工作计划。

　　我们邀请了所有合作、顾问单位的资深专家，还有公司中层以上干部，专程到秦岭山中的柞水开了两天研讨会，对于我们目前面临的形势进行了全面深入分析与预测，确定了2009年紫薇的项目开发与营销战略。

　　记者：据我们了解，不少房地产公司对于明年的市场仍不乐观，纷纷调低了开发、销售目标，不知道紫薇地产经过会议研讨，明年将有什么举措？

　　曹靖：我们经过仔细分析，对于明年作出的预测是：市场短期看淡、长期看好。短期内在危机中也蕴含着机遇。2009年，在保增长、调结构、练内功、抓机遇的指导思想下，确定了积极稳健的销售回款战略，开工、竣工、销售面积以及项目投资不仅不会降低，反而有所增加。未来3-5年，每年紫薇都会有一百万平米的开发量，其中，2009年就有7个住宅项目分别进入开发、建设和销售阶段。

　　记者：伴随着这次全球性的经济动荡，中国房地产市场进入又一次的调整期，眼下一些在售项目降价促销，以求尽快回笼资金、度过难关。紫薇地产好像没有采取这种做法，同时2009年战略的制定也是以保增长为主题，请问原因是什么，难道没有资金链的压力吗？

　　曹靖：主要有三个原因：一是公司的经营状况比较好，今年紫薇地产各在售项目全部按计划进度完成了任务。二是资产结构合理，由于前期储备土地成本较低，而且地款基本都付清。银行贷款多属于中长期性质，短期内没有大的回款和还贷压力。三是收入结构较为合理均衡，完全依靠市场收入的项目只占50 - 60%，即使市场低迷也影响有限；政府代建项目占到20% - 30%，虽然利润不高，但是没有资金和销售压力，收入稳定，商业地产项目如西部电子商城、龙腾新世界商场租赁收入2000万元，占另外的20%，这也是长期稳定的一部分收入，仅此一项即可保证紫薇全年的管理费用，以上三部分构成了对2008年紫薇现金流及盈利增长的支撑。

　　记者：您如何看待本次市场调整对于房地产行业和开发企业的影响？

　　曹靖：今年的市场低迷，首先是为前两年不同寻常的涨幅埋单，但这不是行业就此下行的标志，相反，这是行业理性调整并向新一轮发展前的蓄势阶段，也是行业内正常的市场化整合阶段，总体来看，行业依然会平稳发展。

　　其次，本轮调整也给不少企业上了一堂可持续发展的课程，估计调整期后，生存下来的开发商一定会努力做好产品与服务，理性对待竞争，而不是像过去那样一味追逐利润。调整之后最终受益的还是消费者。

　　同时，不适应发展的企业将会淘汰出局，剩下的具备综合运营能力的企业，会抓住机遇，扩大发展。

　　记者：对于紫薇地产这是一次机遇吗？

　　曹靖：这一点已经得到证实。下半年以来，西安的一些企业主动找到我们，表示愿意转让项目土地或是合作开发。我们也正在考虑提前推出原计划明年上市的楼盘，回笼一些资金，加上公司现有资金，收购更多的土地和项目。明年开始，紫薇同时开发的项目将达到十个以上。

　　产品差异化是市场取胜关键

　　记者：记得今年中期有一家市场调研公司预测：今明两年西安住宅销售的降幅都在25%左右，而紫薇地产明年的开发量反而增加了，达到100万平米，请问信心来自哪里？

　　曹靖：在柞水会议期间，通过对市场供求状况的分析，我们认为，目前市场上中档产品供应量大、同质化严重，而高端产品和中小户型产品，特别是具有鲜明特色的住宅，则相对稀缺，而且风险比较小，这也将是我们今后产品结构调整的一个方向；我们开发我省第一个节能示范社区?D?D紫薇风尚，承担的西安市第一个棚户区改造项目东窑坊，以及西安市体育场的商业化改造，紫薇公园时光、紫薇山庄二期高端住宅等。这其中，每一个项目中都有自己的亮点，直接面对刚性需求，通过这样的产品差异化定位，在2009年的深度调整期，也能稳定并力争扩大市场占有率。

　　记者：能不能透露一下几个项目的大致情况？

　　曹靖：可以。它们分别是：紫薇山庄二期、高新区内的新模式高端住宅?D?D紫薇公园时光、北城的紫薇希望城二期、生态环保节能示范社区?D?D紫薇风尚、陕北靖边的紫薇花园，以及大明宫保护区内的紫薇雅筑等。

　　记者：紫薇-风尚就是您所说的我省第一个节能示范社区吗？有什么特殊之处吗？售价会不会较高？

　　曹靖：是的，紫薇风尚采用了大量节能技术、材料，可以说是从一度电、一吨水的节能考虑的，一个家庭居住70年，省下的将是很可观的一大笔费用。尽管使用了许多新材料，但是增加的成本不会摊到购房者身上，因为它是节能示范项目，政府给予的相关补贴达到90%。

　　记者：保增长的同时节能减排，正是今后我国实施的经济政策，不知道这样的节能住宅能否成为未来房地产市场发展的方向？

　　曹靖：节能住宅开发是企业责任的一种体现，我们也希望通过这样的尝试，为住宅产品创新探索出一条新路。

　　提升价值是企业持续发展之路

　　记者：对于社会大众，紫薇最有名、最值钱的就是品牌，而在前几年的市场高峰期，没有品牌、管理、文化、战略的公司也能赚到钱，经过这次市场调整，品牌企业会体现出优势吗？

　　曹靖：可以肯定地说，过去那种不重视品牌影响力、管理能力、资源储备等这些现代企业经营市场的必备条件，也能赚钱的时代，已经不会重现。代表信誉、质量、服务、价值的品牌企业必将主导市场。

　　记者：紫薇的品牌已经非常知名，许多消费者也是冲着紫薇的品牌买房子，今后你们还会在更深层次上，进一步发掘品牌的价值吗？

　　曹靖：今年我们常说的一句话是：别人关注价格时，我们在关注价值。

　　紫薇的品牌价值就是产品、服务的价值。在上周的年度会议上，“产品价值”是大家说的最多的一个词，也是大家公认的在2009年乃至今后很长时间需要去做的一件大事。大家都知道，紫薇地产每年都有一个主题，“价值提升”就是制定明年品牌主题的方向。

　　记者：能说得具体一点吗？

　　曹靖：10月份，紫薇地产推出了“天长地久”价值工程，在品质、服务、置业等方面作出承诺，比如说，我们会不断完善已经制订的紫薇标准，进一步提升产品品质与性能，以及服务的精细化。我们会把节能示范社区?D?D紫薇风尚以成本价格回馈紫薇业主，即便是风尚今后面向市场销售，也会维持在一个相对合理的价位，不会让消费者为节能降耗埋单。另外，今年我们已投入一千多万，为紫薇花园、紫薇城市花园、紫薇田园都市等老社区完善消防、安防、采暖等配套设施，这是对已经销售出去的产品的继续充值，价值的不断补充。又到采暖季节了，相信在我们的努力下，紫微各小区的业主朋友都能过一个温暖的冬天。

　　记者：物业价值能够赢得客户，这是房地产的必由之路吗？

　　曹靖：我们提出以价值为核心，不仅仅是应对、克服当前市场持续观望、行业竞争水平加剧的局面，而是，我们深深意识到，在未来的竞争中，提升以品牌为核心的产品价值将是房地产企业获得持续发展、赢得最终胜利的唯一出路。

　　本土品牌企业的社会责任感

　　记者：三鹿奶粉事件后，网络上的一篇顺口溜让人津津乐道：“牛奶是银桥的，饮料是荣氏的，汽车是比亚迪的，房子是紫薇的……”你们有没有注意到？作为被广大网民、消费者寄予厚望的本土品牌，你们感觉自己的责任感更大了吗？

　　曹靖：其实这段顺口溜早在三年前就在网上流传开，只是在奶粉事件后更被大家关注了。这证明了西安人给于紫薇的信任、期望和感情。紫薇地产成立的12年来，承蒙社会各界的关爱，才得以长足发展。我们感谢、回报的最好方式就是为这个城市和百姓多做一些事情，多承担一些责任。比如说开发节能省地环保型住宅，承担棚户区改造等政府民生工程，这是我们作为大型国有、本土品牌开发企业义不容辞的社会责任。此外，我们每年还赞助城市公益事业、推动紫微梦想接力义教行动，以及今年发起的“让熊宁精神风尚西安”等公益活动，都是在提升城市精神方面对西安和西安人民的回报。

　　记者：听说本地的开发企业有过研讨，认为在外来品牌开发商大举进入西安市场的形势下，西安本土企业需要振兴自己的品牌形象；作为本土品牌的领军式企业，紫薇地产对此有何观点？

　　曹靖：作为紫微这样根植于西安本土成长起来的品牌，更了解西安人的消费需求，对这座城市和生活在这里的人们有更深厚的感情，我们理所应当将自己的产品与服务做得更好，更加满足消费者的需求，我们也把这视为自身责任的重要组成。

　　同时，一些外来品牌开发商有很好的开发、管理经验，我们应该互相学习、适应。本地企业应该有更强烈的责任感，因为我们生于这片土地，热爱这片土地，熟悉她的历史文脉、风土人情以及百姓需求，应该开发出更好的产品，赢得同行和社会的尊重。

　　记者：新的一年即将来到，面对广大关注、喜爱紫薇品牌的市民和消费者，您想说些什么？

　　曹靖： 2009年，紫微会在“价值提升”的理念指导下，进一步改进我们的工作，为陕西消费者提供性价比更高的产品与服务，为客户、为品牌、为社会创造更多价值，以价值保增长，以价值促发展。我们也希望广大消费者抓住目前买房置业的最佳机遇，该出手则出手，在提升居住环境、改善生活方式和幸福指数的同时，也为国家经济的发展做一份贡献。

　　相关链接：

　　紫薇地产

　　“天长地久”价值工程

　　在品质、服务、置业等方面，紫薇地产提出承诺：

　　●无忧置业?D?D即日起年内购买紫薇地产在售项目，一年内因价格下跌，可进行差价补偿，一年后因价格下跌可无条件退房，并获得相应利息补偿；

　　●透明品质，所见即所得?D?D紫薇各在售项目均按工程进度，分标段设置工程样板间，品质、工法透明开放，接受客户查验，保证交楼品质；

　　●服务保证?D?D物业服务标准公示透明，紫薇社区物业服务标准网上公布，接受业主、客户检验；紫薇业主论坛开通，登录 www. ziwei. com. cn沟通交流、意见反馈；

　　●健康关怀?D?D每户紫薇业主均将获一名免费体检名额。