西安富力地产张东红:应对激变在稳定中求发展

    近日，由国家统计局中国行业企业信息发布中心主办的“2008中国房地产与建筑企业500强”信息发布会在北京人民大会堂举行。富力地产凭借完成投资额位居第一位；总资产位居第一位；经营（主营业务）总收入位居第二位；竣工面积位居第二位；销售面积位居第二位等佳绩第四次蝉联房地产行业全国综合实力第一名，成为名副其实的“蝉联王”。

　　当全球性的金融危机还在进一步蔓延，国内楼市持续低迷之际，富力地产上述业绩的取得不得不令业界关注。正是在这一情势下，记者专程采访了西安富力房地产开发有限公司总经理张东红。

　　关于企业

　　富力有能力渡过金融危机

　　记者：首先，恭喜富力地产再次荣登“2008中国房地产与建筑企业500强”房地产行业全国综合实力第一名。富力地产“梅开四度”，第四次夺得行业全国综合实力头名，这也让此前关于“富力地产出现较大资金缺口”的传闻不攻自破。对此，您能简单介绍一下富力地产在此次金融危机中所受的影响，以及富力地产的应对措施吗？

　　张东红：近一年来，全国的房地产企业都经受着银根紧缩、销售缓慢等市场因素的影响，但是作为有远见和洞察力的发展商，富力地产早就意识到以合理的价格保持充足的土地储备是企业成功的关键，并做了充分的准备。截至2007年12月31日，富力地产拥有土地储备总建筑面积超过2617万平方米，足够未来四至五年发展所需。不仅如此，富力地产在坚持本身优势的基础上，凭借敏锐的商业触角和不断挑战自我的发展态度，以分散风险或提高利润率等战略思路，投资了多项商业地产，使其在市场淡季仍保持合理的利润。2002年富力在做好传统商品房开发的同时，向商业地产方面进军，现在来看这个决策是正确的。在广州、北京、天津等城市我们拥有15个超五星级酒店或甲级写字楼，其中包括与全球著名连锁酒店管理集团共同打造属于国际酒店业顶级品牌的“广州富力丽思卡尔顿酒店”和“广州富力君悦大酒店”两家超五星酒店。仅这些优质物业的租金，就可以给我们富力带来几十亿的收入，还不算资产本身的价值。

　　因此，尽管此次金融危机波及面很广，很多大型企业都遭遇了不同程度的损失，但富力地产一定有能力安然渡过这次蔓延全球的金融危机。

　　记者：能连续四次夺得房地产行业全国综合实力第一名，富力地产的业绩确实值得业内学习。当前，金融危机仍在蔓延，楼市交易持续低迷。这种情势下，富力地产能从自己的经验中为市场提供哪些借鉴呢？

　　张东红：连续四年的夺冠，富力并没有所谓的秘诀，而我们拥有的就是坚持走品质路线。富力地产14年的发展历程，对市场研究得很透彻，对市场走向预测准确，这也是我们用心做事、专心做好客户工作的结果。富力一直以来制胜的法宝是：对客观经济规律的准确掌握和判断，对客户心理和市场机会的研究把握，建立和守住了自己的价值观，形成了自己的产品线。

　　关于产品

　　我们是“毛坯房终结者”

　　记者：说到产品，关心富力的人和业内人士都知道富力地产以做精装修产品享誉大江南北。您能介绍一下，富力地产为什么坚持只做精装修产品？

　　张东红：不得不承认，在普通住宅装饰装修过程中，一些用户擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给人民生命和财产安全带来很大隐患。

　　因此，国家相关管理部门相继出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》和《商品住宅装修一次到位实施导则》，制定相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。并提出在根据本地实际，科学规划，分步实施的基础上，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。

　　顺应这一趋势，沿海城市房地产市场精装修产品早已成市场主流。

　　具体到富力地产，我们的精装房是经过十多年的发展，经过市场的检验逐渐成熟起来的。上世纪90年代，富力在南方率先发起了“精装修成品交房”革命，在当时引起不小轰动。从那以后的几年内，在南方各大城市，精装修成了业内交房的标准。自富力地产进军西安开发精装修产品以来，西安市场上精装修产品开发的份额越来越多，这足以证明富力地产前瞻性决策的正确性。

　　记者：“富而思进、力创新高”，这是富力人共同的追求。富力为消费者推出精装修产品，将真正的成品产品奉献给客户，并初步实现了“毛坯房终结者”的愿望。在精装房开发方面，您有哪些经验可以向业界传授？

　　张东红：富力地产一直强调要致力于将最好的产品奉献给社会，始终坚持从设计、施工、采购、管理等每个环节都要严格把管。甚至，精装修房所使用的建材或赠送客户的洁具、灶具都做到了品牌化。

　　作为国内房地产市场上最具影响力的“精装修”产品开发企业，富力地产内部“以产品为核心、以市场为导向”已经成为公认的理念。要做好“精装修”产品的开发，从富力地产十多年的精装开发经验来看，必须拥有一流的技术、一流的施工单位、一流的管理理念等，并且要坚持科学创业、诚信做事，这样一来，所开发出来的“精装修”产品一定会具备良好的市场竞争优势。

　　关于新政

　　力度有限效果还不明显

　　记者：楼市交易低迷已经持续了一年有余，促进楼市交易重新走向活跃，已经成了相关利益群体共同的声音。可是，这种助推楼市回暖的举措应该由市场来完成，还是应该由政府来实现，您怎么看？

　　张东红：楼市要不要救？这已经不是一项选择题，而已落实为实实在在的救市行动。与其说是“救楼市”，倒不如说是救社会经济这个大市场。

　　房地产不是一个孤立的行业，房地产的繁荣与否，关系到很多相关行业的兴衰，也关系到社会经济的活力。从此前全国20多家地方政府出台救市政策，到上月底国家“新政”的出台，政府应该出手救市已经无需置疑。不但如此，而且还应该更快出手。

　　记者：当前，新政推出已半月有余，从富力城的表现来看，您认为新政起到了预期的效果了吗？

　　张东红：国家在新政推出的过程中，也克服了许许多多观念上的困难。从其出台过程的艰难，也就预示了它必然会有天生的局限。救市新政不可能像打压政策那样立竿见影。即使如此，新政的出台还是让我们11月的销售业绩比10月有了相当的提升，如果考虑到11月还是传统的淡季这一因素，新政的推行已经初见成效了。

　　此外，新政对舆论导向和消费者信心的恢复起着非常重要的作用。新政的出台预示着政府已经注意到楼市交易清淡对整个社会经济造成不良影响，并试图通过新的市场调控来改变市场低迷这一现象。这无疑给整个房地产行业带来了新的希望。

　　记者：从您的谈话中，可以看出您认为新政的出台暂时还没有给市场交易带来质的变化。那么，您觉得救市新政还有哪些不尽如人意之处？

　　张东红：从出发点来说，新政的积极意义不必怀疑。但是从效果来看，新政的力度明显不够。在过去的一段时间之内，关于促进楼市交易的“扶持性”政策的出台总是像挤牙膏一样，这大大淡化了新政的影响力。因为观望者总是等着看下一步还有哪些新的利好政策出台。要让新政早日产生影响市场的作用，新政的推出就应该一步到位，新政救市的力度应该再大一些。

　　关于房价

　　楼盘降价没有多少空间

　　记者：去年底，房价突破8000元/平方米的呼声很高，时至今日，西安楼盘均价仍然在4500元/平方米左右徘徊。但是许多业内人士依然坚称，西安房价不会降，对此，您怎么看？

　　张东红：西安房价没有多少降价的空间。土地成本、建安成本、配套设施、各种税费等等，楼盘的成本已经很高了。如果再让楼盘降价，等于迫使建设单位将水泥标号放低一点，钢筋型号放小一点，各种建筑材料规格差一点，可那样的房子，消费者住着放心吗？所以说，只要还坚持现在的品质标准，西安楼盘降价的空间就不大。

　　记者：刚才您谈到的是，由于成本与利润的因素导致房价不可能大幅下调。除此之外，认为西安房价不可能大幅下调，您还有哪些依据？

　　张东红：文化观念和地理位置也是西安房价持续走稳的重要因素。西安有着悠久的历史，城市文脉深厚，市民消费相当理性，从而导致西安房地产市场发展也比较理性。

　　最近几年来，外来大品牌企业的进驻，虽然在一定程度上提高了西安的房价，但这主要是基于这些企业带动市场产品品质提升的结果。而整个市场价格的飙升，也是相对缓慢、合理的。这与国内其它城市房价的变化互相比较一下，很容易就能看出来。在过去，其他地区楼市狂涨的时期，西安楼市依旧保持了它一贯稳定攀升的态势，没有暴涨，没有形成泡沫，也没有多少水分。因此，即使现在市场低迷，西安楼市想以降价的方式来促进产品畅销，也不会挤出多少降价空间。

　　关于市场

　　楼市竞争会进一步加剧

　　记者：尽管新政已初显效果，而且也有传言下一步可能出台更大幅度的“救市”措施。但是，不少业内人士依然对近期楼市表示担忧，甚至预言2009年上半年楼市仍将持续低迷。对此，您有何应对措施与业界交流一下？

　　张东红：不管是作为房地产从业人员，还是普通的国家公民，我们都希望这次金融危机给国民经济带来的冲击越小越好。而对于这次跨度已超越一年的市场低迷，我也希望地产界的同仁们能认真反思一下，总结出我们在发展过程中的不足和缺憾，以便下一步楼市能够朝着健康、良好的方向前进。

　　万一楼市真的出现诸如一些业内人士预测的持续低迷，甚至在新政全面推行以后还要经历一段相当长的恢复期的话，我们富力地产还是会坚持一贯的“在稳定中求生存、在稳定中求发展”。

　　记者：对于2009年的西安楼市，您如何看待，并有什么期望？

　　张东红：套用一句俗话：冬天来临了，春天还会远吗？鉴于目前市场发展的现状，2009年各级政府对房地产业支持的态度是毋庸置疑的，而房地产行业的竞争也会进一步加剧，尤其是西安市，随着外来大品牌企业的进驻，消费者的选择空间将更加广阔。

　　在新政的助推下，即使市场开始活跃，但房地产企业的开发会更加趋于理智，购房者置业也会更加理性。

　　记者：很多关心富力地产和欣赏富力城的人都想知道，富力地产在西安市场上下一步会有哪些举动，您方便透露一下吗？

　　张东红：在合适的时机，富力地产一定会在西安推出下一个项目以及更多的项目。