高科房产总经理齐昱:做好性价比 不变应万变

    编者按  高科房产的全称是西安高科集团高科房产有限责任公司，是隶属于西安高新技术产业开发区高科集团的专业房地产开发公司，虽然有着与生俱来的国有企业背景，成立于1996年的高科房产却是较早的经受了市场化考验的企业，一个显著的例证就是高科房产开发的项目赢得了市场销售业绩和业主满意的双赢成绩，由此奠定了“高科房产”、“高科物业”两个地产名牌；在西安房地产业界，高科房产素以稳健经营发展闻名，俗话说“背靠大树好乘凉”，然而，高科集团的大背景却没有让高科房产去追求跑马圈地、加速扩张，即使在市场空前利好的2006、2007年也是如此，在记者采访中，总经理齐昱仍然自称为“中小公司”；对于大调整后的市场预期，一向低调从事的高科房产掌门人坦言“我们仍在观望”；同时，他强调，开发商始终做好产品的性价比是以不变应万变的最好办法。

　　市场一旦失灵

　　政府应当伸出援手

　　记者：齐总，您好，在前几年的市场高峰期，一些房地产公司会快速扩张，现在，一旦销售下滑，就会备感压力；而在西安房地产行业，高科房产素以稳健经营著称，这是否意味着，这一次的市场调整对于高科房产的影响较小？

　　齐昱：还不能这么说，影响也是很大的，比如说，我们已经调整了明年的待建、销售计划。

　　应该说高科房产的运气比较好，在危机来临的时候没有太大的存货量，在售的项目只有城市风景?都市印象，剩余的房子不多，也就100多套。

　　另外，自公司成立以来，我们就根据上级集团要求，执行稳健发展的企业经营策略，十几年来经历了风风雨雨的市场变化，积累了一定的经验，也有一定的土地储备，有助于应对目前的市场形势。

　　准确地说，目前企业的生存应该没有问题，但是，最关键是未来如何发展。因为现在看来，市场形势还不是很明朗，虽然市场大的基本方面是没有问题的。

　　记者：您所说的基本面是指什么？

　　齐昱：我们经过分析研究，认为可以得出以下三个结论：

　　一、国家大的经济形势、基本内涵是好的。不管是从国外媒体的一些报道，还是国内资深的经济专家分析的各种数据来看，中国经济向好的方向发展，它的基础是好的，虽然说它现在遇到了一些困难，但是它的基本面是没有变的。

　　二、房屋的刚性需求是存在的。这一方面是毋庸质疑的，这就需要我们去观察、分析，需要各方面做出努力，怎么样将这种刚性需求尽早转化成实际的购买力。

　　三、西安房地产市场的泡沫不是特别多。不是因为西安的房地产企业机制好，而是因为西安的经济发展水平毕竟有限；所以，在北京、上海以及沿海大城市的房价大起或大落的时候，西安没有同步起落；然而，由于全国主要市场都在挤压泡沫，这对于西安的影响也是不小的。

　　记者：就西安的房地产市场而言，一直存在着一个奇怪而有趣的现象：我们虽然不是主流市场，但是，受国内大环境的影响非常明显，有点“人家感冒，我们跟着吃药”的意思，这在2003年的那一次“市场有无泡沫”的争论中就已经表现出来。

　　齐昱：2008年更是一个多事之秋，从去年国家开始了宏观调控，原本想解决的问题没有完全根治，所以政府今年又加大了调控力度；同时，西安又遇到了大地震的影响，接着又是大的金融海啸，致使国内经济深受影响，整个房地产市场风云突变，下半年销售市场下滑很大，消费者持币观望。

　　具体到我们西安的房地产市场，相对上海、北京、深圳等城市，虽然房价上涨的幅度不大，泡沫小得多，但是消费者也在观望、等待房价的下降……

　　记者：西安的房价还有降价空间吗，房价背后折射出来的问题的实质是什么？

　　齐昱：开发商也希望给西安各个阶层的百姓提供住房的机会，但是，这个问题是很复杂的。比如说，在高新区如果开发商拿地是通过招（招标）拍（拍卖）挂（挂牌）的形式，商品房的开发成本很透明，能够降价的空间已经很小。

　　另一方面，消费者也许并不了解真实情况，也不知道到底降多少才是合适的价格，这就造成供方与需方之间难以找到平衡点，或者说在短期之内，消费者和开发商在价格上难以达成共鸣。

　　房价背后的实质问题是，政府应当采取一些措施来调整产品结构，比如，推出经济适用房，廉租房等低价房，来解决中低收入人群的住房问题。而房地产开发商要做一些性价比比较好的商品房，满足改善型、享受型住房的需求，这是开发商应该努力的方向。

　　记者：然而在这期间，房地产开发商好象承受了很大压力，甚至被认为是房价上涨的罪魁祸首，您对此怎么看？

　　齐昱：一段时间以来，大的气候，包括媒体以及各方面的舆论和关注，好象都是对着开发商来的，实际上，开发商只是市场中的一个因素，它并不是全部。在评论房地产有些现象或问题时，媒体不能把所有的问题都指向开发商，不要情绪化地认为一出错就是开发商的问题。

　　我认为，目前房地产市场竞争还是比较充分的，虽然存在着这样或那样的问题，但并没有形成一家或几家的垄断局面，也没有能力垄断价格。

　　开发商只是组成房地产市场所有因素的一个部分，另外还包括消费者、政府监管机构等等，大家要共同面对市场，共同营造一个健康发展的市场。有必要防止房地产价格崩溃式的下滑，这会影响整个房地产市场，连带地影响整个社会经济，毕竟房地产关联着上下游几十个产业、上千万人的就业。

　　我希望，在这个转型期中，媒体能够科学、全面考虑各个要素，努力把握市场规律，从公正的角度报道，对建设良性市场起到积极的促进作用。

　　当然，从开发商的角度来说，在追求利润的同时，还要兼顾社会的责任。

　　记者：您认为，政府近期对于房地产连续出台的一系列政策是有必要的吗？

　　齐昱：目前的情况是，仅靠市场本身机制显然无法进行很好的自我调节，这就需要政府出手干预，这在历史上许多国家都有过成功先例。

　　现在，国家出台的各种房地产政策，是希望房地产保持稳定和健康地增长，这种决心和愿望是非常好的。就拿我们西安来说，可以避免出现深圳等城市的大起大落现象；只有不让消费者受到伤害，这个行业才能持续发展。现在看来，政府当时制定的调控政策是完全正确的，而且具有前瞻性。

　　继续做好产品性价比

　　同时关注保障型住房

　　记者：自从2000年以后，中国房地产已经高速发展了六七年，尤其是去年出现了房价的异常涨幅，高科房产和您本人有没有一定的警觉，意识到市场调整必然会到来？

　　齐昱：是的，去年房价涨幅较快的时候，我们感到很不安，认为不太正常了。但是，正如我前面说过的，房地产市场不是由几家公司垄断的，价格也不能由谁说了算。我们高科房产作为一个中小公司，对此更是无能为力，惟一能做的就是做好自己的产品性价比，不去追求暴利。

　　记者：在我们的采访当中了解到，一些公司预感到这次市场动荡过后，产品需求可能会发生一些变化，因此开始主动调整自己的产品结构，不知道高科房产是否有这方面的打算？

　　齐昱：是这样的，高科房产将会有两个方面的考虑，其中，主线仍然是做好产品的性价比，研究市场的动态变化和消费者的需求，开发真正满足他们需求的过硬产品，实现我们提出的“出于高科，必为精品”的承诺。

　　同时，我们正在积极关注国家的宏观经济政策，特别是房地产方面大力建设经济适用房、保障型住房的新政，有可能的话，我们将会积极参与，在这方面加大投资和开发力度。

　　作为一个有着十几年历史、追求可持续发展的公司，高科房产希望房地产市场能够平稳、健康地发展。

　　记者：您刚才提到“出于高科，必为精品” 这句话，许多人都很熟悉，请问这一承诺的底气和保障是什么？有哪些具体的做法？

　　齐昱：要做到“出于高科，必是精品”， 我们有自己独到的地方，并且在十几年的开发过程中不断总结经验，不断向外界学习，其中有许多具体的做法，在这里就不一一介绍了；但是，有一点我可以负责任地说，我们对精品工程的关注度只增不减。我想，有这样的关注度，并用心去做事，我们的信心会越来越足。

　　记者：现在，越来越多的全国性品牌地产公司进入西安市场，作为本土的知名品牌公司，高科房产有没有考虑，与他们相比，自己的核心竞争力是什么？

　　齐昱：是的，绿地、和黄、中海等国内知名公司陆续都来到了西安，他们带来了发达地区的一些新的和有经验的理念，经过市场锤炼的经营理念等都值得我们去学习，作为本土开发商，我们要敢于去学习新的东西，敢于创新。

　　相比而言，我们拥有对本地域非常了解的优势，有很好的客户群，与客户沟通有很顺畅的渠道，所以，在这一方面我们更应该挖掘潜力，了解西安人到底需要什么样的房子。

　　在这些年的产品开发过程中，高科本着对客户的尊重和了解，做出了一些特色，赢得了一些赞誉，但这还远远不够，我们的目标是在以后的产品当中尽量避免缺憾，认真对待每一个客户、每一个产品，力求做到精益求精。

　　记者：我们注意到，高科房产过去开发的项目主要集中在高新区，今后，在市场竞争加剧、品牌公司增多的情况下，你们是否会跨区域发展？

　　齐昱：过去，高科房产的项目全部在高新区内，是因为企业特殊的背景和性质决定的，但是，今后肯定会走出去的，比如说，我们在东郊就正在积极运作几个项目。

　　记者：能不能透露一下今后几年的开发计划？

　　齐昱：目前，我们有在建项目、待建项目和储备项目，由于市场发生了变化，所以我们的速度就放慢了一些。当然在建项目一定要建好，待建项目等待到何时，储备项目储备到什么时间，这要求我们要好好地考虑和调研，并关注市场进一步的变化才能做出最后的决策，包括是否开发保障性住房、何时开发、体量多大等等。

　　物业管理会逐渐实现市场化

　　记者：我们都知道，高科有两个知名的品牌：“高科房产”和“高科物业”，好的后期管理对于物业的保值、增值作用是毋庸置疑的；问题是，物业管理是开发企业获取持续发展的口碑、品牌，还是仅仅为了项目销售、企业形象而不得不贴补的累赘？

　　齐昱：早在三年或五年前，让开发商和物业分离的呼声就已经很大了，我们也一直在观察这件事情。

　　随着市场的日渐成熟，现在回过头来看，我们会发现，很多全国性的知名开发商的物业和开发也是没有分离的。因为，物业管理在房屋开发过程中所占得比例很大，而目前，我们国家的单纯的物业管理市场服务还没有成熟，能够提供让开发商和业主完全满意的优质服务，从这个意义上说，开发商自办物业公司甚至补贴物业管理也是不得已而为之。

　　相信随着市场的发展，两者之间的关系会慢慢理顺、问题会慢慢解决。

　　记者：高科物业是西安最早的一批物业公司之一，品牌、服务都不错，现在还需要开发公司补贴吗，未来会通过规模化、市场化实现自负盈亏吗？

　　齐昱：高科物业管理公司随着我们第一个项目?D高科花园的开发而诞生，至今已经有10多年的历史了，现在还没有彻底脱离开发公司的补贴，但是，我可以肯定地说，相比过去，情况好多了。

　　主要原因是，我们的业主越来越成熟，已经充分意识物业管理对于房产价值的重要性。最初，业主对于花钱买“硬件”可以理解，而对花钱买“软件”接受不了。现在，这个观念已经完全转变了，只要你的收费是真正运用物业服务上，业主一定会积极配合。

　　如果有一天，物业管理市场成熟了，无需我们的付出，就能够满足业主的服务需求，我们又何乐而不为呢？但是，到目前为止，就我们的项目而言还没有找到哪家物业公司能超过或者替代高科物业，比如说，我们的企业文化是尊重和理解客户的需求，尽量超出客户对我们的期望值，而在这一点上，高科物业可以很好兑现。

　　当然，我们不排除，今后可能有外来公司与高科物业进行竞争，为业主提供更好服务，而高科物业也会走出去参与市场竞争。

　　记者：我们注意到，高科物业虽然名气不小，但是，好象很少组织社区文化艺术节等大型活动，这是什么原因？

　　齐昱：高科物业是进行市场化管理走的很早的一家，经过十几年的历练，对于基础性的物业服务工作，已经有了很好的基础和比较过硬的质量。对于社区活动方面，我们也一直在关注着，但是我们认为：钱要花在业主身上，什么样的社区活动形式能够为业主带来切身感受，而不是开发商自己“作秀”，才能真正体现社区活动的价值所在。当然，我们也会向一些社区文化做的比较好的公司学习，以提高自身的物业管理和服务的创新。