李连源:轰轰烈烈的后团购时代悄然来临

    文章来源：西安万人购房团发起人李连源的博客

    风云多变的市场从不缺乏顺应需求，靠拢市场的新生事物出现。蚂蚁搬家，愚公移山这些不因小力而忽视，信奉积聚就是力量的故事都听过，在2008年房地产市场行业中，一个市场的新生儿-----房地产万人购房团顺势出现，有声有色的讲述自己的故事，撩纱看物，本刊将带大家深入了解西安万人购房团。

    见到李连源（以下简称李）先生时，正是他工作间隙中稍得休息的时间。自万人购房团这个口号打出之后，他的工作节奏更为忙碌，以中间者的身份“辗转”在买卖者的博弈之间。

    今年各方因素导致全国楼市出现了一个价跌量减的下滑的态势，二手房市场相对比一手房好。

    今年是国家宏观调控房地产市场政策得到细化和落实的一年，又经历了5.12汶川大地震，再加上国际金融危机这些背景，几个因素叠加在一起，全国楼市出现了价跌量减的下滑态势。

    在这样的背景下，西安市九、十两个月综合起来，九月份商品房与去年同期相比成交量下降了47.06%，十月份在九月份的基础上又下滑了12.49%。而去年商品房成交量是700多万，二手房是102万，两者的比例是7：1。从这个角度讲，西安截止九月底二手房的成交量已经达到了110万，比去年还是有放大的。这里有一个因素，从今年上半年以来，西安二手房的需求量非常大，市内各个区把（居民住宅）拆迁改造做为一个拉动内需的举措，进行大面积拆迁，拆迁的举措有实物安置和货币安置两种。货币安置中有部分人群不愿意离开本乡本土，就拿这个钱去买二手房。这是一个特殊现象，二手房交易从比例来说是比去年的高了，房产部门今年定的二手房交易量是两百万（平方米），就目前的情况来说完不成，但是跟去年的总体情况比，九月底已经超过去年那个数字了。从这个角度看，二手房受宏观调控的影响不像一手房那么剧烈，一手房锐减了50%，二手房反而增加了几十个百分点。

    新政应该对促进市场起了一定的作用

    从九月中旬以来，央行已经连续三次降低了银行存贷款利率，应该对促进房地产市场起到了一定的作用，而且西安市政府从九月初又出台了一个地方新政，这个地方新政是从九月4日到2009年的12月31日凡是有购买90平方米以下的住房或者是144平方米以下的二手房，政策将给予他们总价款0.5%-1.5%的财政补贴，从这个角度上来讲，对购房者尤其是对首次购房和二手房购买者是利好消息。比如说咱们西安九月份一手商品房的均价跟去年同期相比下降了10%左右，一是买房者可以得到一个房价款10%的优惠，这个是很直接的，二是政府财政对90平米以下的一手房和144平米二手房要补贴一部分（契税）。

    房价不断上涨，业主要对不合理的条款要依法进行维权，而在维权的过程中，还是势单力薄。

    我作为一个市场参与者，有两重角色，一是经营者-------从事二手房交易的经营者，同时在房市场上也是一个消费者，这两重角色使我就从两个不同的角度观察市场，了解市场。从经营这个角度上，经常遇到为买房四处奔波的人，买不到合适的房子，因为收入有限，凭着自己个人的力量势单力薄，看着虚高的房价不断的上涨，只能是望房兴叹；另外作为消费者，在买房的过程中，虽然对开发商的合同也有所了解，但同样要无奈的接受霸王条款，于是要对不合理的条款要依法进行维权，在维权的过程中，还是势单力薄，即便是一个小区是1700户，有10%的业主提出了维权的一个要求，一百多户联合提出维权，也只为大家争取到了那么一点点的利益，与本应属于业主的利益比例相距甚远。

    开发商的势力在消费者面前有时过于强大，业主很难用自己的力量维护自己的权益，即便是拿起法律的武器，但因为我们国家的法律在这方面还不健全，所以很难达到目的。比如：即便你买了房，根据相关规定，要拿到产权证后，你才是真正的业主。

    集体的力量大于单枪匹马独斗

   （您认为万人购房团可以抵制霸王条款或者是在买房的过程中遇到的那些很无奈的事情吗？）

是啊，看到那么些情况以后，结合从业14年的经历，在大家买房的过程中可以给大家做好参谋工作，我们在这方面的知识比普通的购房者丰富一些，在选择楼盘的时候，业内人士可以对该楼盘的性价比、位置对综合系数进行一个参考，最大程度的帮助大家买到适合自己的房子。合同方面，我们也聘请了一些专业的律师充实到万人购房团里。购房团有一个专家评房团，就是业内外的专家、学者组成的，这样的一个组成可以在大家遇到条款的东西时进行把关，这样的话，起码做到了比单个个体去面对开发商的优势，这就是我当初（组团）的一个初衷。

    我们成立万人购房团时强调“团结力量大，实惠大家拿。”就是集一万个购买单位（个体）作为一个优势，以团队（购）的形式来面对开发商，这样的实力比单枪匹马独斗要强得多。

     万人购房团是民间自发的活动

    万人购房团是一个民间活动，是公益性质的，在组建万人购房团时，我们提出了三点“本土化”、“专业化”、“公益化”。

    “本土化”是立足于西安；“专业化”是利用专业团队的特长及优势来为大家把关；“公益化”就是不收取买卖双方的一分钱。作为公益活动，我们受到了各方的支持，参与专家全都是义工，免费为大家提供咨询和服务。

    全国近期成立了很多万人购房团，称花了多少多少费用，这点使许多人产生疑虑。实际上，把团购活动依托到网络上，就能把平常的支出降到了最低点。有幸的是，我们和新浪陕西房产网总经理付士山老师达成共识，依托新浪专业的网络优势，还有蜚声国内的知名度，以及我们的号召力，依托到网络实现了强强联手的优势互补，通过QQ、EMIL、论坛、群发信息等多种形式来传播信息，提供了一个交流平台，免除了很多场地费等开支。做这样的事情都只是在正常的工作之外加了一点强度，费用主要体现在看房过程中，就是租大巴，这是唯一的费用。看房时候给大家提供饮用水，也是爱心人士免费提供的，大家都是在做一个实现人生自我价值的事情。就这一点可以肯定的说，我们的费用在全国万人购房团里是最低的。

    报名者突破六千，十多家开发商纷纷伸来了友好之手

    报名人数到目前（2008年11月14日）已经突破六千人。万人购房团从9月15号通过新浪网发出倡议后一周内就加入了两千人。这个团队中有一部分是有迫切住房需求、结婚、拆迁安置以及家庭扩张，这部分是钢性需求；第二部分是投资性需求，这一部分不急；其次还有一部分介于需求与投资之间，是目前还有房子住，主要是小房换大房。三大类构成了万人购房团。

    从发起时，有十多家开发商纷纷希望团购的首站放在他们那儿，为此活动提供便利，如交通工具、简餐、纪念品，但是做一个为大家谋福利的事情不能单纯的从某一点出发，首先要征求意见，比如他的盘价钱性价比低，我们没必要去看他。第二，要化解一部分质疑，有人说我们是开发商的托，是为开发商服务的，怎么样能打消这样一部分质疑呢，最好的办法是每一个盘都要征求大家的意见。从目前的看房情况看，价格只是购房需求的的一方面，性价比才是大家比较看重的。

    实实在在折扣是真，抬价又涨折扣的开发商不宜被购房团接受

    看房活动目前组织了6次，安排了东西南北还有?哄薄⑶?江和长安，总共48个盘，在看房和准备团购的过程中，开发商还有一种现象是不容忽视的，国家三次降低利息，开发商认为是政府向他们发出了一个利好的信号，他们私自抬升了自己的价格，比如本来他们是打九折，优惠10%，我们去了以后实际折扣最高到7%，因为他涨了3%。购房团要的是实实在在的一个折扣，这样做是不能被认同的。楼市的冬天也许刚刚来临，这样做太过短视。购房团绝不考虑这样的开发商。

    今年具有争议的买房市场到来了，后团购时代轰轰烈烈的到来了。

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    购房团砍价，期望价中保留开发商合理的利润空间

    我们把各个区定了底价，城东的心理价位是3000，城北是3500，城南是4000，我们通过专业团队，对不同建筑结构的建筑进行价格研判。在实际的运作中，感觉这个差别还是很大，因为开发商总是善于投机钻营把价钱弄的你似乎能接受而又接受不了，怎么说呢，我定的三千实际是均价，而他们以擦边球的形式将三千定为起价，如果三千起的话，就能卖至四千多，每平方米就有一千多块钱的悬殊，这是我们不能苟同的，也是团员们不能接受的。从实际操作的情况来看，西安楼市下跌的空间没有达到购房者的满意。

    和开发商的价格拼搏弈怎么展开？

    我们的步骤是这样的，前期由新浪负责市场这块的人先去初谈，谈完之后正式谈的时候由我们带上协作单位以及专家团队还有消费者的代表四方面共同去参加议价，这样就尽可能的做到透明，也可以剔除中间一些其他不需要让人质疑的东西，把本来放在桌下面的东西放到桌面上来谈。去就是谈实价，把价格落到实处这宗旨。我们不提倡砍价，现在大势不好，完全按照卖方市场的做法已经不可能，希望把各类费用详细计算。这两年房地产市场火爆，广告费用支出过高，超过了国情能承受的范围。97年初我做过一个调查，那时候每一个项目的广告投入非常少，现在又太多。有些广告指出已经超过发达国家的广告投入了，这种用广告赢人不是用产品质量来赢人，是一个错误的观点。

    还有一块是在实际预算的成本中，他们认为是合理的而我们认为实际是不合理，把这些费用减下来返还给消费者。我们不主张用“大刀架在开发商的脖子上”，保留让开发商赚他们该得的利润。有的开发商说我们现在的利润是10%，好，你应该赚利润，但不合理的部分要剔除，所以说西安万人购房团和其他购房团的不同的是我们没有把开发商对立着来看，我们在团结购房者的同时，把他们也团结过来。这个观点也得到大多数开发商的认同，所以说能够配合的我们尽早安排团购，让大家能及早的拿到实惠。万人购房团最后的宗旨就是“和谐”两个字，达到买卖两方的和谐让两者的距离缩小，这是我们应该做的。

    开发商、消费者、政府、市场，此刻是各自值得反思的时候

    西安市场的房价现有一部分楼盘已经到达了比较合理的区位空间，是买房出手的一个好时候，但由于政策的不明朗，一些新政得不到细化和及时的落实。九月初，西安市政府就出台了一个地方新政，如果购房者在价格上享受优惠又在这块享受优惠，那他就已经很实惠了，完全可以买。10月22号国家又出台了一个政策，把90平方米1.5的契税降到1，这就又低了一个0.5。奇怪的是国家的政策刚一出台11月1号就得到了执行，而地方的新政到现在还似乎云里雾里，这是一个值得我们正视的问题。最近这个阶段是房地产形势刚入冬，入冬是一个蛰伏的时候，开发商、消费者、政府、市场所有的参与者都应该潜下心来各自反思，各自都有值得反思的地方。

     期望2009年第一季度，出现更多性价比高的房子

     根据西安GDP的收入情况，西安的房价应该是怎样的呢？

     著名作家冯骥才说了一句话，西安不应该只看GDP，还应该看看DNA。实际套用这个话过来以后是很有意思的，要怎么看西安的DNA呢，那就要从西安本身的收入和房价的构成比来看，毫无疑问西安的房价是过高了。但是还要正视一个问题就是西安市还在向前发展，城市化的进程正在不断加快，表现在房地产市场，就是地价的抬升。不可否认，地价又是政府收入的一大块，开发商那边拿地其实价格就已经很高了。前几天易宪容就评价西安房价的均价应该是在3500，我很赞同这个观点，从收入上来看西安人能接受的价格应该是2500左右。但是这个和成本就有差别了，地价高是事实，大家也要正视这个问题。今年楼市卖的一大部分地都是在去年房价虚高的时候拿的地，今年我们看到地价已经有回落了，我们期望从2009年的第一季度开始就会有相对低廉价格的房子出来，因为今年低价的时候拿地，明年再盖，成本相对就低一点。

    我们的运作说不一定一年、两年，说不定一直下去，要让开发商不可小觑

    今年年底面对资金压力，会不会出现部分开发商的倒闭潮？

    有一点可以肯定，今年的楼市动荡一定会清除一部分盘出局，一定会大浪淘沙，是市场的规则。

    从现在到春节前后是我们需要总结和补充的时间，西安万人购房团的运作或许一年、二年或一直做下去，这就需要我们根据不同的时间，不同市场行情，不同的研判来做不同的举措。我们认为现在万人购房团的力量还不够大，现在是6000人，还准备继续扩大队伍，至少是一万人以上，成为名符其实的万人购房团，以这种特有的形式参与市场。(陕西房地产)

    后记：一直以来居高不下的房价确实让购房者甚感负担，万人购房团把购房者组织为一个集体，促使开发商提升产品品质和客户服务质量，有利于购房者尽早实现住房愿望，而且最终会使消费者团结起来争取有利市场地位的观念。在此之前，深圳、厦门、北京、济南、青岛均出现了万人购房团，应该说万人团购不是一个偶然，而是房地产市场发展到今天的必然现象。可以预见的是一个由买方主导的房地产销售市场正在形成。希望他们能抛开和看开各种噱头和质疑，能走远走好。