王圣学:我不是反对救市 关键是救谁和怎样救
2008年12月17日 09:31
来源：新浪陕西房产
----陕西省房地产研究会会长王圣学教授访谈录
10月22日，财政部宣布将从11月1日起统一下调契税税率、暂免征收印花税和土地增值税等。同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款最低首付款比例调整为20%。这套被坊间认为中央救市的政策能否起效？全球金融危机对全省乃至全国房地产市场的影响究竟怎样?政府、地产商该有怎样的作为？带着种种疑惑，笔者走访了陕西省房地产研究会会长王圣学教授。
陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学（王圣学主页）
新浪房产：今年9月西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》中，最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴，记得当时您对政府的救市政策表示不赞成？
王圣学：我对西安市政府的这项政策是持有保留意见的，这样会造成社会的不公平。为什么呢？购买的商品房属于你的私有财产，而政府补贴的钱拿的是地方财政，应该用于公共设施建设。换句话说，不能拿公共财政补贴购买私有财产的人，不论是开发商还是购房者都不能补。
新浪房产：那您认为楼市是否该救?
王圣学：实际上，我反对的是这项政策，而不是政府的救市行为，我认为楼市该救。因为房地产是支柱产业，涉及钢铁、水泥等六、七十个产业，成千上万的人吃和房地产有关的这碗饭，光建筑工人全国就有500万，所以楼市崩盘造成的影响是不可想象的。
新浪房产：现在是不是合适的救市时机呢？
王圣学：进入2008年，中国各地的楼市低迷已成为不争的事实。像西安这个市场，今年春节后销售一直低迷，上半年销售比去年同比相比下滑18%，第三季度下滑42%，在时机上可以考虑救市。
新浪房产：目前陕西的房地产市场怎样?
王圣学：西安的楼市占到全省的70%以上，所以陕西的房地产主要指西安。今年1-9月，全省房地产投资524.99亿元，同比增长49.3%，此外，施工面积、竣工面积比去年也有所增加，房价依然坚挺，只是销售低迷，全省只有榆林销售上涨，价格紧逼西安。可以说，陕西的房地产增长势头还在上升，只是销售下滑。除了西安、榆林、延安等城市，其他城市楼市发展缓慢，特别是地震后，对汉中、宝鸡的楼市打击最大。
新浪房产：记得去年大伙买房子和买白菜一样，楼市显得很疯狂。
王圣学：对，去年下半年楼市感觉热得很不正常，因为股市低迷、CPI(居民消费价格指数)升幅过快，这样人们对物价预期不足，所以想办法给自己手里的钱找一个出口，于是投资楼市成为大家的共识。就西安来说，以往每年能卖700-800万平方米，去年卖了近千平方米，有的地产公司甚至将未来3年的房子都卖了。房价也是一天一个样，给人感觉需求旺盛。房价越涨越有人买，去年西安地产泡沫估计在30%以上。
新浪房产：怎么今年就突然低迷了呢？
王圣学：和北京、上海、深圳等一线城市低迷的楼市相比，西安的楼市应该是理性回归。西安的投资投机者远没有这些城市多，今年这部分人少了，同时，CPI指数下降，去年国家出台的宏观调控政策有所显现，也就是地方政府必须将廉租房和经济适用房纳入计划，自然，投资者和买经济适用房的人就退出了楼市，这些人占买房的40%?D50%，有刚性需求的选择持币观望，所以市场就显得清淡不少。
新浪房产：面对低迷的房地产市场，政府究竟该怎么办？
王圣学：刚说过，我不反对救市。问题是救谁？该怎么救？我的判断是，救市应该救市场，而不是开发商也不是购房者。作为政府，主要精力应该放在把前些年楼市过热时从紧的购房政策放缓，这次中央的救市政策也体现了这一点。
新浪房产：那么开发商将何去何从呢？
王圣学：应该看到，现在全国楼市已经进入买方市场，网上民调显示有80%以上的网民反对救市，主要认为目前房价过高。其实，高房价本来就不正常，美国的房价也没有我们那么离谱。作为开发商应当练好内功、做好产品，合理掌握房价利润空间，而不是靠高房价来支撑市场。
新浪房产：您认为，中央此次救市政策能不能达到预期效果呢？
王圣学：我们先来看一看目前的经济形势。美国的次贷危机历时一年多，而且愈演愈烈，由此导致的金融危机波及全球，世界经济进入了衰退期，世界楼市处于低迷状态。在全球一体化的背景下，中国难以独善其身，中国经济进入了调整、发展速度减缓的时期，相应地，楼市也进入调整期。我的判断是，这次世界性的经济危机将把楼市带入一个较长的低迷期，对此，大家要有清醒地认识。我们国家到目前为止没有经历过真正的经济危机，上次1997年的金融危机我们也只是局部涉及，有不少人认为此次楼市低迷只是暂时现象，我觉得不能这么乐观。此次中央的救市政策能否救市还有待观察，预计明年春节前后可以看到效果。
新浪房产：那么，中国的地产业前景如何？
王圣学：房地产再繁荣10--20年没有问题。截至2007年末,中国的城镇化水平达到44.9%，距离70%的目标还有20%多。这个信心我们要有。
王圣学：我对西安市政府的这项政策是持有保留意见的，这样会造成社会的不公平。为什么呢？购买的商品房属于你的私有财产，而政府补贴的钱拿的是地方财政，应该用于公共设施建设。换句话说，不能拿公共财政补贴购买私有财产的人，不论是开发商还是购房者都不能补。
新浪房产：那您认为楼市是否该救?
王圣学：实际上，我反对的是这项政策，而不是政府的救市行为，我认为楼市该救。因为房地产是支柱产业，涉及钢铁、水泥等六、七十个产业，成千上万的人吃和房地产有关的这碗饭，光建筑工人全国就有500万，所以楼市崩盘造成的影响是不可想象的。
新浪房产：现在是不是合适的救市时机呢？
王圣学：进入2008年，中国各地的楼市低迷已成为不争的事实。像西安这个市场，今年春节后销售一直低迷，上半年销售比去年同比相比下滑18%，第三季度下滑42%，在时机上可以考虑救市。
新浪房产：目前陕西的房地产市场怎样?
王圣学：西安的楼市占到全省的70%以上，所以陕西的房地产主要指西安。今年1-9月，全省房地产投资524.99亿元，同比增长49.3%，此外，施工面积、竣工面积比去年也有所增加，房价依然坚挺，只是销售低迷，全省只有榆林销售上涨，价格紧逼西安。可以说，陕西的房地产增长势头还在上升，只是销售下滑。除了西安、榆林、延安等城市，其他城市楼市发展缓慢，特别是地震后，对汉中、宝鸡的楼市打击最大。
新浪房产：记得去年大伙买房子和买白菜一样，楼市显得很疯狂。
王圣学：对，去年下半年楼市感觉热得很不正常，因为股市低迷、CPI(居民消费价格指数)升幅过快，这样人们对物价预期不足，所以想办法给自己手里的钱找一个出口，于是投资楼市成为大家的共识。就西安来说，以往每年能卖700-800万平方米，去年卖了近千平方米，有的地产公司甚至将未来3年的房子都卖了。房价也是一天一个样，给人感觉需求旺盛。房价越涨越有人买，去年西安地产泡沫估计在30%以上。
新浪房产：怎么今年就突然低迷了呢？
王圣学：和北京、上海、深圳等一线城市低迷的楼市相比，西安的楼市应该是理性回归。西安的投资投机者远没有这些城市多，今年这部分人少了，同时，CPI指数下降，去年国家出台的宏观调控政策有所显现，也就是地方政府必须将廉租房和经济适用房纳入计划，自然，投资者和买经济适用房的人就退出了楼市，这些人占买房的40%?D50%，有刚性需求的选择持币观望，所以市场就显得清淡不少。
新浪房产：面对低迷的房地产市场，政府究竟该怎么办？
王圣学：刚说过，我不反对救市。问题是救谁？该怎么救？我的判断是，救市应该救市场，而不是开发商也不是购房者。作为政府，主要精力应该放在把前些年楼市过热时从紧的购房政策放缓，这次中央的救市政策也体现了这一点。
新浪房产：那么开发商将何去何从呢？
王圣学：应该看到，现在全国楼市已经进入买方市场，网上民调显示有80%以上的网民反对救市，主要认为目前房价过高。其实，高房价本来就不正常，美国的房价也没有我们那么离谱。作为开发商应当练好内功、做好产品，合理掌握房价利润空间，而不是靠高房价来支撑市场。
新浪房产：您认为，中央此次救市政策能不能达到预期效果呢？
王圣学：我们先来看一看目前的经济形势。美国的次贷危机历时一年多，而且愈演愈烈，由此导致的金融危机波及全球，世界经济进入了衰退期，世界楼市处于低迷状态。在全球一体化的背景下，中国难以独善其身，中国经济进入了调整、发展速度减缓的时期，相应地，楼市也进入调整期。我的判断是，这次世界性的经济危机将把楼市带入一个较长的低迷期，对此，大家要有清醒地认识。我们国家到目前为止没有经历过真正的经济危机，上次1997年的金融危机我们也只是局部涉及，有不少人认为此次楼市低迷只是暂时现象，我觉得不能这么乐观。此次中央的救市政策能否救市还有待观察，预计明年春节前后可以看到效果。
新浪房产：那么，中国的地产业前景如何？
王圣学：房地产再繁荣10--20年没有问题。截至2007年末,中国的城镇化水平达到44.9%，距离70%的目标还有20%多。这个信心我们要有。
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