西安地产业界：我们对楼市信心十足

    编者按：2008年9月，在整个楼市观望刚刚出现苗头的时候，西安市政府率先出台相关举措促进房地产市场回暖，引起了全国十几个城市纷纷效仿。尽管此举最初引起了部分舆论的质疑，但随后中央政府的一系列扶持和鼓励房地产市场的政策出台，证明西安市委、市政府的决策正确而及时。

　　作为地方经济发展的支柱产业，西安市委市政府对我市2009的房地产健康发展寄以厚望。今年西安房地产市场虽然不会出现大起大落的局面，但市场信心不足的问题亟待解决，特别是部分开发商以及消费者对房价走势以及市场回暖缺乏足够的信心。在市政协十二届三次会议及市十四届人大四次会议召开期间，振兴楼市信心将会成为大家关注的焦点。而树立市场信心、刺激市民购房消费信心、促进市场尽快回暖已成为市场回升的关键，从各种讨论的结果来看----

　　2008年，受多种因素的影响，西安的楼市也出现了销售量锐减、市民观望情绪严重等情况，房地产市场一时陷入低谷。

　　如今，许多想买房的西安人在观望中考虑着买还是不买？对此，西安市在全国范围内率先出手，出台促进市场健康发展的政策举措，稳定房地产行业。即便在目前的弱市情况下，2008年西安住宅市场的成交额也达到了近600万平米，12月份更是销售额和销售量全面回升，楼市出现回暖迹象。

　　即使如此，在调查中，认为今年房地产价格还要下降的消费者依然占据81%之多。目前市场面临的最大问题不仅消费信心不足，开发商的信心也受到一定影响。

　　重塑楼市信心已成当务之急。那么，如何重振2009市场信心成为当前亟待解决的问题。就此记者采访了西安市政府主管部门相关领导以及西安部分品牌开发商老总。

　　西安刚性需求潜力很大

　　对于2009年的房地产市场，西安市房屋管理局局长延锡铭表示，除继续稳定房地产市场、促进市场健康发展外，2009年西安市还将通过经济适用房、廉租房等保障性住宅的建设，帮助中低收入市民实现他们的安居梦想。

　　延锡铭表示，保障性住房建设是西安促进房地产市场健康发展系列举措的重点之一。按照计划，西安2009年拟新开工经济适用住房180万平方米，新竣工140万平方米，续建廉租住房16万平方米，开工建设40万平方米，全年累计住房保障户数将达到21941户。

　　对于有些业内人士担心保障性住房和限价房等政策性住房的大量入市，会使商品房市场进一步量价齐跌的观点，延锡铭认为，购买商品房和购买政策性住房的人群是两个群体，基本上没有交叉。多年来的实践表明，越是在房地产市场快速发展的时候，越是要解决好低收入家庭住房问题。只有把低收入家庭住房问题解决好，才有条件把更多人的住房问题交给市场去解决。

　　延锡铭告诉记者，多年来西安市房地产市场稳定健康发展，房价没有被过多炒作，市场潜在的刚性需求很大，只是在全球金融危机的情况下，消费者持币观望的气氛较浓。消费者应该对西安市房地产市场未来发展保持信心。即便在目前的弱市情况下，今年前11个月西安住宅市场的成交额也达到了500万平米，近几个月来也逐步稳定在每月50万平米成交水平。

　　楼市将逐步恢复稳定发展

　　西安市建委房地产开发处处长王超介绍说，根据2009年住房建设规划，整体的规模、住房投资还要加大，政府主导方向来讲，要合理调控。总体来讲，从国家扩大内需政策来讲，明年可能会有一百万平方米左右的廉租房和保障住房，可能会有200平方米经济适用房投入市场，这个市场需求是非常旺盛的，这是政府大力发展的一个市场。

　　他说，西安房价没有大涨也就不会有大跌。首先，从土地成本，建设成本，人工成本，材料成本都在上涨，也就是说西安房地产市场的利润率多年来基本保持，没有很大的上涨，只是由于成本上涨而造成我们房价上涨；其次，西安是一个西部的特大城市，高速路修通以后，在西安市买房的人会越来越多，在这种情况下，我们的住房市场实际上是刚性市场，刚性需求占主导地位。西安房市投机的行为非常少。

　　回顾2008年，从国家到西安市采用了各种各样的措施和政策推动房地产市场的稳步健康发展，普遍的一个政策也就预示着普遍的危机，虽然西安楼市政策出台之后还引起了不同的意见和声音，但从实际情况来看，各地已经纷纷出台政策了。对于政府来说，关键是想把信心建立在消费者的层面上，希望开发商和销售者也应该把信心传递给消费者。

　　通过价值成长树立信心

　　作为西安楼市最具影响力的人物之一，西安高科（集团）公司副总经理、西安紫薇地产开发有限公司董事长兼总经理韩红丽说：紫薇的成长根植于西安本土，走过了与西安楼市风雨相伴、与西安消费者相濡以沫的十二年，对三秦父老来说，紫薇是一系列风格靓丽管理完善的社区，是一家优秀卓越的房地产企业，是一个承载着万人幸福的房地产品牌。无论市场风云际会，我们都始终以“不断营造人文关怀的高品质生活”作为自己的使命，2009年，在“价值成长”的年度主题下，我们将以凝聚社会价值、树立城市价值、超越行业价值、创新企业价值、繁荣社区价值、锻造产品价值来实现企业新的发展；我们将按对内“强化管理、创新机制”----优化运营模式、发挥整合优势，对外“树立信心、直面挑战”----坚持正确的品牌理念，强化客户价值的导向，不断树立危机意识，积极制定突破措施，合理配置资源，全力以赴“避风险、防下滑、保发展”，在不断谋求企业的更大发展的同时，为广大业主、社会各界带来丰硕精彩的价值回报。

　　做好产品提升竞争力

　　“国家大的经济形势、基本内涵是好的。”西安高科房产总经理齐昱接受记者采访时说。在他看来，不管是从国外媒体的一些报道，还是国内资深的经济专家分析的各种数据来看，中国经济向好的方向发展，它的基础是好的，虽然说它现在遇到了一些困难，但是它的基本面是没有变的。

　　在齐煜眼中，西安市场刚性需求是存在的。这一方面是毋庸质疑的，这需要企业去观察、分析，需要各方面做出努力，怎么样将这种刚性需求尽早转化成实际的购买力。

　　此外，西安房地产市场的泡沫不是特别多。不是因为西安的房地产企业机制好，而是因为西安的经济发展水平毕竟有限。所以，在北京、上海以及沿海大城市的房价大起或大落的时候，西安没有同步起落。然而，由于全国主要市场都在挤压泡沫，这对于西安的影响也是不小的。

　　齐煜说：“在这些年的产品开发过程中，高科本着对客户的尊重和了解，做出了一些特色，赢得了一些赞誉，但这还远远不够，我们的目标是在以后的产品当中尽量避免缺憾，认真对待每一个客户、每一个产品，力求做到精益求精。我想，有这些充足的准备，并用心去做事，我们的信心会越来越足”。

　　对西安楼市信心十足

　　恒大地产集团西安有限公司副总经理梁志强表示：对于目前的地产市场来说，不可否认现在是个调整期，由于金融危机的爆发，各个行业都受到了影响，作为资金密集型行业，房地产自然不能例外。但从长远来看，房地产行业的发展还是向上的。尤其对于西安来说，房地产起步晚，目前还正处于上升期。西安是个区域性的中心城市，城市的辐射半径非常大，能吸引到大量的人口在此定居，城市人口的增多，自然要解决住房的问题。因此综观当前的西安房地产市场，整体的住房消费需求正处于增长期，因此我们仍然看好西安的房产市场发展。

　　恒大进入一个城市都是会追求长远的发展，在西安，我们的计划是有4到5个项目在同时操作，扎根一个城市，做好一批产品线。从目前在售的恒大名都和恒大绿洲两个项目来看都是非常适宜生活居住的高档社区，并具有很大的投资价值。无论对于这两个项目、还是恒大地产2009年在西安的发展势头，我们只能说，充满信心，也做好了充足的准备。

　　用好产品给客户带去信心

　　西安经发地产董事长、总经理韩晓更认为：2009年对各行各业来说都是机遇与挑战并存，越来越激烈的行业竞争会促进企业的优胜劣汰，使一些优秀的企业脱颖而出。房地产市场经过一年的剧烈下滑后会在2009年趋于稳定，政策累积效应会逐步显现，市场大幅波动的可能性很小。作为开发商而言，要坚定不移地将项目品质与服务质量放在首位，不能浮躁、专心致志做好产品，给客户带来信心。

　　2009年经发地产将会更加关注客户需求，深入挖掘潜在客户，并采取灵活多样的营销方式，促进白桦林居尾盘的销售。与此同时，有计划、有步骤地推进全新力作----白桦林间的开发，并在适宜的时候推向市场。作为白桦林居升级版，白桦林间在规划设计上更加注重细节、注重创新，进一步体现项目价值感，呈现出品质高贵、环境自然、匠心独具的高尚居住氛围。此外，经发地产会积极关注宏观经济发展和市场变化，把握新的发展机会，寻求更广泛的合作和土地储备，为后续发展铺好跳板。

　　做品质生活专家化不利为有利

　　高新地产总经理张彦峰坚持，只要做出了好的产品，就能化不利为有利。他表示：由于2007年、2008年大型房地产开发商在一线城市发展受阻，利润空间减少，转而投向西安、成都、重庆等二线城市，导致西安市场群雄逐鹿、竞争加剧。与之前的市场比较而言，一线品牌发展商的比重明显增加，所占的市场份额也进一步加大。产灞生态区、高新区、北郊大明宫遗址改造区云集了大量一线发展商，而以上所述区域将是未来西安房地产发展的黄金地段。在这种产业布局下，今年高新地产的策略应该概括为“立足城区，沿山沿水，辐射郊区，回归田园。”

　　他还说：“我们对未来是充满信心的。能挺过最坏的阶段，未来还有什么可怕的？所谓危机是由两部分组成的，‘危’和‘机’，既然到了最危险的时候，也就意味着机会来了。在这个时候，有人看到的是危险，有人看到的是机会。由于在一年前我们已经预见到危险，所以现在，我们看到的更多的是机会”。

　　行业环境将优胜劣汰

　　“2008年即将过去，随着国家出台的一系列针对房地产行业的宏观经济政策已开始显现威力，2009年对于西安房地产市场而言还将是一个调整年。”豪盛地产董事长李波眼中的2009年楼市是值得期待的。

　　他认为作为一个成熟的企业，在面对这些困境时，只有具备了顺应时势的应变能力和及时调整发展思路的魄力，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。只有将“以质量求生存，以信誉求发展”的理念作为开发产品的理念，并努力提高产品品质和物业服务水平，才能在任何情况下，立于市场的不败之地。

　　2008年西安房地产市场新增未售的商品房面积比2007年已有所加大，而市场需求已表现出回落态势。面对自住和投资性购房者的观望造成总体需求下降、交易量萎缩的情况，2009年开发商如果不调整商品房的建设速度，市场将出现暂时性的供大于求局面。

　　以积极理性心态推动市场

　　天朗地产董事长孙茵依然乐观、积极，她表示：天朗对房市一直抱以积极、长线、理性的观点。具体到西安房地产市场，在较长一段时期内仍将是刚性需求占主导地位。从我公司住宅项目销售数据来看，90％以上属于自住业主，体现了需求的刚性。近期的行情调整，带来了延迟和观望，但不代表刚性需求被消解掉了，房价适度回归之后，正常理性的消费需求就会反映出来。反观纯投资类型的客群，观望期将会比较漫长。

　　天朗地产自创业之初，就摒弃牟取暴利和追逐行情的投机思路，立志做一家稳健发展的企业，始终把开发利润控制在理性空间内，强调修炼“内功”----住宅、商铺、写字间、以及持有运营的商用物业，都要拿出性价比高、体贴实用而又顺应潮流的产品，这就是“蔚蓝”系列持续热销的真正原因。截止目前，公司推出的住宅项目全部售罄，以时代酒店、蔚蓝国际等的持有型物业相继开业或进入盈利期，下一个五年开发周期所需的土地储备也已到位。同时，天朗还进军实业领域和资本市场，构建了一条牢固的资金链条，不同产业的波峰波谷和长短线投资得到有机组合。总之，天朗对市场的适应能力在加强，前进的步伐更稳、更扎实了。

　　四大举措增强市场信心

　　“我们公司主要采取‘量入为出’和‘摸着石头过河’的策略，以应对当前房地产市场的严峻形势，使我们公司顺利渡过今年的难关，迎接房地产开发更好的明天。”说起今年的发展思路，金泰恒业地产董事长王生坤这样说。

　　所谓“量入为出”就是根据收入情况决定2009年各个项目的的资金投入和新项目的拓展；所谓“摸着石头过河”就是根据市场发展的实际情况来安排各项目准备工作，应对2009年的市场变化，比如一旦市场销售情况好转，可以立即启动新项目的开发。

　　首先，要倡导全员销售，把能卖的房子卖出去。对销售人员进行培训，在市场形势不容乐观的情况下苦练内功，让每个人都要熟悉我们所开发产品的特点、优点、质量、风格、套型等相关信息，便于对外宣传、促进销售。

　　其次，2009年暂时不准备新开别的商品房项目，重点加强经济适用房建设。由于商品房存量比较大，2009年暂不开新的商品房项目，若丝路花城销售较好时，可少量开发建设。另外，我们跟踪多年的一个西安市重点经济适用房项目目前手续已经基本齐全，一旦形势好转我们马上就能启动开发。因为经济适用房风险较小（或没有风险），又是国家提倡的。这个项目我们计划新开15万m2，分三期开发，每次5万m2，一期开发开始销售后开二期。量入为出，严格进行投入和回报计算，确保现金流的通畅。

　　还有一个比较重要的措施，那就是要严格控制成本，开源节流。现在几乎所有的房企现金流都处在一个比较紧张的状态，所以我们也需要节约成本、开源节流。我们通过分析，近期房价上涨的可能性并不大，并且有进一步下降的可能性，利润空间就要小很多，所以我们需要节约成本；但是我们必须在保证工程质量、安全的前提下，尽量降低成本。

　　楼市经营要立足长远

　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通表示：西安房地产市场存在着刚性需求是不争的事实，而改善居住条件，提高生活质量，这是市场刚性需求的直接体现，不轻易随着政策和市场变化而改变，具有很强的稳定性。不过，可以肯定的是，2009年保障性住房依然是市场主流。

　　保障性住房成市场开发主角，会进一步挤压商品房生存空间。而开发主体单位将是央企和地方国资委控股房地产企业，民营中、小房地产开发商生存危机受到严峻挑战。

　　对于2009年市场来说，现今房地产的短期调整只是暂时的抑制，如何打破这种局面，且何时能有复苏迹象，还要看政策的执行力度及各级政府对政策的落实情况。而房地产开发商也应积极采取自救，加快融资步伐，尽可能扩大融资手段，多渠道筹集资金，同时提升产品品质，做出环境好、质量高，户型合理的产品，转变开发理念为消费者提供高品质的楼盘。

　　恢复信心要给市场“松绑”

　　著名经济时评家、房地产研究学者魏雅华谈到：房地产不能离开整个经济大环境，从目前的情况来看，这次由美国金融危机引发的经济危机对我国的影响还远没有消除，甚至可以说是刚刚显现。在这样的背景下，2009年的房地产业必然会是最艰难的一年。这个时间会持续多长，不好说，最乐观的估计是到今年的第四季度。2009年的楼市能够走出低谷，第四季度是关键，如果走不出，楼市的低迷和销量的下滑还将持续。

　　从政府方面来说，在目前经济衰退、楼市低迷的情况下，为了保证房地产业平稳、健康发展，应尽快将前几年为防止经济过热，宏观调控时出台的一些从紧的政策予以调整，给开发企业和市场“松绑”。如开发的商品房户型90平方米要占70％以上、限制购买第二套房的政策；土地增值税的征收政策等。

　　从开发商来说，首先要认识到房地产暴利时代已经结束，卖方市场已经转变为买方市场。面对经济危机和楼市持续低迷，要想渡过难关，走出危机的唯一出路就是练好内功、做好产品，合理控制利润空间来赢得市场，走出困境。另外，大中城市的房地产开发企业应将未来的发展方向转向具有发展潜力的中小城市，特别是县城等地区，这些地区房地产开发市场广阔，潜力巨大。

　　对消费者来说，除房价过高外，主要还是对近期经济发展和楼市前景的预期失去了信心，因而持币观望情绪严重，但是要明确的一点是，西安的楼市价格正在逐步回归理性。为此，提高人们对我国经济发展的信心，特别是对房地产的信心，就成为楼市走出低迷的一个最为重要的问题。