西安市场成交量大幅增长 楼市改善性需求增加

　　2009年4月，西安房地产市场延续了3月份成交火爆的场面，市场成交量大幅增长，各个项目销售也是呈现为比较火爆的场面。其中最主要的原因是刚性需求释放、引爆市场成交，进入2009年之后，西安房地产市场刚性需求大量释放，商品房成交量呈现为直线上升状态，这是蓄势一年之后刚性需求的集中释放。

　　记者综合各方反馈获悉，进入到4月份以后，在活跃市场的催动下，刚性需求已经不是楼市回暖的惟一因素，改善型需求已经逐渐开始进入市场，成为市场回暖的一个推动因素。

　　自去年下半年以来，持续的市场观望导致相当一部分市民暂停或延缓购房计划。特别是那些计划购买第二套住房的市民，纷纷捂紧钱包。

　　受此影响，去年三季度以来，市场消费群体主要是刚性需求，也就是通常所说的“钢丝”。刚性需求主导市场一个最明显的表现就是准备结婚的年轻人成购房主体。因此，这一期间开发商促销针对此现象纷纷推出两居室婚房以及一居小户，以满足他们的需求。从市场表现看，刚性需求不仅支撑了新商品房市场，二手房消费90%以上都是刚性需求。这一态势一直持续到今年3月初。

　　“改善型需求增加才是市场回暖的真正标志”，今年早些时候（春节后），当市场开始突然放量，部分业界人士沾沾自喜时。市场观察人士指出，这只是前一时期积攒的刚性购房人群开始出手，并不代表真正的回暖。

　　从西安克而瑞机构监测数据来看，前四个月，二房仍然是西安市场绝对主力户型，但三房占有率也在逐步回升。以4月份为例，全市供应二房6609套，占全市比例的56.36%，三房和一房比例各占23.73%和12.88%。记者在采访中发现，这几个月购买三房等大居室的人开始的增加。而一房的热销主要因投资客户带动。

　　有关人士认为，改善型需求和投资型需求的逐渐入市说明西安房地产市场逐渐完成回暖过渡阶段，进入市场成交的火热状态。

　　需要指出，改善性需求增加只是刚刚出现苗头，这部分消费者的心态并不稳定。一旦受到政策、市场利空等因素的影响，大部分人还会继续选择观望。

　　首先合理确定项目销售价格策略，当前房地产市场中，刚性需求依然是主力，因此购房者对价格十分敏感，所以各个楼盘的销售价格策略应该以稳健为主，减少价格上涨的冲动，在合适的时间节点调整价格，不宜盲目提价。

　　另外，开放需要继续维持正在实施的打折促销或者特价房活动，打折促销尤其是特价房活动是引领本次市场回暖的重要原因。

　　在经历了楼市小阳春之后，房地产开发商积极蓄水、加快推盘节奏，以最快的速度加推房源，刺激购房者尽快落定，这些活动收到了比较积极的效果，恒大、中海、绿地等开发企业维持打折项目销售火爆无疑是很好的证明。

　　因此有关人士建议，各个开发企业不宜过快撤销或者减少促销活动，并且如果继续采取以往的做法，不仅能够让市场销售将会更加良好，还会带动更多的改善型购房群体尽快出手。