下半年西安楼市 向左走还是向右走

    西安房地产市场在经历了2008年前所未有的严冬时期后，2009年上半年，在房企一段时间以来不断的促销让利以及国家出台各类救市政策的双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放，使得上半年西安商品房销售量连续递增，在商品房市场的带动下土地市场一样也呈现出“火爆”的场景，就连房地产连带行业也不例外的迎来了自己的“春天”。 

    然而，一直火热的上海、北京楼市开始“降温”了，尤其是北京，已经出现了“价涨量跌”的现象。有专家分析，这种现象很正常。并说上半年的火热是因为2008年刚性需求的高度积压在2009年上半年得到了集中释放，释放过后自然要回归平静。

    那么，2009年下半年西安房地产市场是否还能像上半年一样，销售月月屡创新高，价格平稳上扬，购房热情依旧呢？西安会不会像北京一样出现 “价涨量跌”的现象？究竟是向左走还是向右走？

    土地市场

    土地交易市场开始迅速“回暖”

    土地是房地产开发的核心要素，土地市场的变化与房市的波动息息相关。房价飞速上涨，伴生了“地王”不断被刷新；房价下跌，土地“流拍”也成为土地市场的家常便饭。楼市交易量下滑，土地价格不断下滑，观望氛围浓厚正是2008年房市的一大写照。而西安房地产信息网数据研究中心对土地市场数据监测显示，2009年上半年西安全市出让土地4214.1亩，其中成交4077.7亩，较去年同期相比增长28.38%。可见2009年上半年，在商品房交易月月屡创新高的影响下，开发企业对市场信心恢复较快，对市场预期较高，在此基础上，土地交易市场开始“回暖”。

    小宗土地仍是市场供应及需求主流

    西安房地产信息网研究中心对土地市场成交情况显示：2009年上半年土地成交的76宗中，其中100亩以上仅有12宗，占总成交量的15.79%，而20亩以下土地成交 32宗，占总成交量的42.11%。可见在《2009年西安房地产市场预测预警报告》中对土地市场的预测是准确的，基于之前对西安土地市场分析和目前西安土地市场供应来看，近两年随着西安土地市场大宗土地的成交，城市内部可供开发土地资源日益稀缺，大宗土地成交量在逐渐减少，而细小地块则有待再开发，加之经过2008年市场成交的低迷，众多开发企业虽对市场预期较高，但在选择新项目上还是较为谨慎，因此小宗土地仍是2009年下半年西安土地市场供应及需求的主流。

    土地市场将迎来“新一轮放量”

    一直被公认为地产二线城市的西安，终于在6月底迎来“科技特区”的获批和“现代化国际大都市”的中央定位。这对于沉寂1年有余的西安土地市场开始了一轮引人侧目的“狂飙”，两个定位于人居环境的区域?D?D曲江新区和?哄鄙?态区在5月挂牌出让大量地块，总成交价愈40亿，而这些土地的买主是西安当地国资地产公司和来自陕北的地产企业，外地开发商中，只有中海兴业出手拿下曲江新区的一些零散地块。可见本土企业在财务状况有所好转之后,由“求生存”转变为“谋发展”，开始积极寻找新项目与增加土地储备。另外一个值得注意的现象是，一些全国性开发企业近期新增的土地储备都位于二线城市。西安房地产信息网研究中心分析认为：这些企业从全国整体布局的考虑，购地策略正逐渐由“地段性”转向“全面性”，不仅仅局限于北京、深圳等一线城市的土地市场，而更多的将目光投向了二线城市。总体来看，在楼市总体向好因素的推动下，以及地方政府积极推地、谨慎“护地”的背景下，土地市场回暖迹象将日益的明显，本土开发企业和全国性开发企业都将成为西安下半年土地市场的角逐者。以上种种迹象预示着“新一轮的放量”或将到来。

    2009年开发量将赶超2007年

    西安房地产信息网数据研究中心对近几年来商品房施工、竣工、新开工面积监测数据来看：2007年全年商品房施工面积为11853024平方米，2008年全年商品房施工面积为8386570平方米，与2007年相比下滑29.25%；而2009年上半年商品房施工面积就达6024890平方米，仅比2008年全年少 2361680平方米，与2007年相比基本上达到2007年半年施工面积的水平；对于新开工方面，2007年全年商品房新开工面积为10111205平方米，2008年全年商品房新开工面积为 8307191平方米，而2009年上半年商品房新开工面积为5175226平方米，已经占2008年全年新开工量的62.3%，占2007年全年新开工量的51.18%。由此可见，在2008年西安房地产开发企业确实进入了“寒冷的冬季”，而从2009年上半年开发情况来看，下半年将进入新一轮的“开发热”，预计开发量将赶超2007年。

    楼市持续高走仍存变数

    连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头，但房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。

    专家认为，对未来成交量水平高低产生影响的有三个重要变数：（1）面对楼市成交量上升，政策是否会有所转向。由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏；（2）面对市场行业开始转好，开发商是否会过度提价。目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏；（3）根据上述预测，新一轮“开发热”有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面，这样一来，供需双方将会再次陷入僵持之中，楼市销量将再次下滑，观望氛围有可能会再次显现。

    高端市场回暖有望成亮点

    楼市终于在2009年上半年神奇火爆，自2月份起，连续4个月楼市呈火爆增长态势，捷报频传。统计显示，2009年4月份西安住宅成交量创16个月来最高值，5月西安住宅销量突破90万平方米，再次刷新单月销量记录，6月西安商品房销量首破百万平米，创19月来新高。而从2009年4月开始，别墅类物业成交量环比增幅从3.23%增长至本月139.28%，与今年前3个月月均成交量相比，本月别墅类物业月成交量增加一倍。别墅类物业的升温一方面显示出高端市场也在回暖，一方面也表明在当前经济形式下，楼市的火爆成交量不单是刚需在支撑，投资及改善型需求的购房者也支持着楼市继续稳步发展。

    保障性住房供应量比例加大

    西安房地产信息网数据研究中心调查显示：2009年新建住房建设开工计划，各类住房建设开工面积确保实现1050万平方米的目标任务，其中拟安排廉租住房建设项目7万平方米。今年我市将安排各类住房建设项目137个，其中商品住房户型面积小于90平方米的中小户型占总面积的70%。按照计划，按住宅供应类别层次划分，2009年拟安排普通商品住房项目79个，经济适用住房项目24个，单位职工住房建设项目19个，城中村改造项目12个，棚户区改造项目1个。2009年西安加大保障性住宅的建设将西安大量中低收入阶层的置业者继续从普通商品住宅市场分流出来，逐渐建立梯级消费格局。这样的消费格局长期来看，将保证房地产行业长期稳定发展，防止市场大起大落，保障性住房供应量比例的加大无疑让其稳定性作用逐渐显现。

    房价将保持稳中有升的态势

    根据西安房地产信息网数据研究中心监测系统显示，2009年上半年全市房价基本稳定在4000-4500元/平方米之间，尽管从住宅市场价格表现来看，2009年上半年价格较上年同比均保持了5%以内的小幅增长，同时开发市场优惠活动也开始渐渐回落，但整体房价波动相对较小。从对房价的长期走势来看，目前市场在售项目以2007年以后拿地项目居多，土地成本居于高位，虽然上半年西安房地产市场销量有了明显的回升，但西安开发企业经历2008年的销售困境后为快速消化存量房源，不会贸然太激进的调整售价，与此同时受通胀预期影响，2009年下半年房价将以稳中有升的态势发展。

    房产政策

    政策趋稳是有力的保障

    2008年中央及西安市政府颁布的各项救市政策的实际效果将在2009年逐渐显现，这将形成一股推动2009年西安楼市前进的助力。伴随中央及西安市政府继续采取全面的救市措施，加大资金投入，直接给楼市打气、加压、输血，楼市发展将作为扩大内需的重要内容，困扰楼市已久的买卖双方僵持不下的僵局已经逐渐在瓦解。如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，政策力度有效释放，西安房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年下半年西安楼市在政策趋稳的保障下，房地产市场或将继续走热。另外，导致2008年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化，西安房地产信息网数据研究中心预计2009年房地产销售将超过2008年。

    从2009年上半年西安整个房地产发展的环境来看，在政策趋稳的前提下，短期之内通胀预期不会影响到西安商品房销量出现大幅回落，但西安房地产信息网数据研究中心认为，2009年下半年开发商一味的主观提价，随着刚性需求和改善型需求释放期的消退，以及新一轮开发热所带来的供给过剩，都有可能将西安楼市带入新的博弈期，价量波动将加剧。