西安购房攻略系列二:选对地段就对了一半

　　阅读：三秦房产网购房攻略系列一:买房值不值 要看性价比

　　编者按：(地段是指地面上的一段，或某一个特定地区；一个特定的所在点。)

　　房地产中的地段并不是一个简单的空间位置概念，它不单单指房地产的自然地理位置，更多的是指房地产经济地理位置、环境位置和文化地理位置，或者说是它们的综合。

　　选对地段就对了一半

　　买房该如何选地段

　　有的房子价格贵得惊人，有的则价格适中，房子的价格取决于其中最重要一环是地段。如今，地段成为一个时髦的字眼，很多项目无不在宣称自己的地段上佳、优良，适于投资和居住。因此，买房，必须将地段作为首要看点。

　　传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好，因为优点显而易见：交通方便、生活方便、出租也方便。但是，买这种地段的房子，也应看到其缺点：污染大、不安静、价格较贵，短期内升值空间不是太大。应该说，在市中心城区拥有一套房子，可以方便平时上下班，而且，市中心城区的房子出租市场更广阔，即使自己不住，也可以作为一项中长线投资。

　　郊区住宅适合休闲，郊区风景和空气不错，价格相对便宜，但平时生活、交通不方便。

　　城郊结合部升值潜力可观，对于目前只有能力购置一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折中的选择。这类地段目前价位不高，交通不算便利，最令人心动的是，随着城市的不断外延，5～10年内这里会日渐繁华，成为市区。

　　但无论选择哪里的房子，购房者需要注意的是，谨慎选择社区周边小环境。两个楼盘项目相隔较近，也许会成为一个小区嘈杂不宁；一个小区闹中取静；有的楼盘项目虽然紧靠主干道，要想进出小区却不容易；还有的项目相距不过数百米，一个小区可以看见宁静的湖水而另一个小区只能看见车水马龙的马路；在同一个项目里面，也许有的视野开阔有的却难得看见风景，所以，同一地段的楼盘社区环境也是不一样的。但是，购房时一定要记住：根据自己手头资金的多少，决定购买什么地段的房子，千万不能因为购买了房子，让生活质量下降。

　　教您购房 如何选择好地段

　　李嘉诚那句“地段，地段，还是地段”已经成为了地产界的金科玉律。其实，无论是从开发房地产还是购买房子的角度，地段都是第一号的指标。当然，地段的好与坏，在商业地产上可能表现的更清晰些。而具体到住宅上，则很大程度与购房者本身的居住习惯有关。当然，由于房地产开发本身具有很强的不确定式前瞻性，在购买城市新区域的房地产上，需要反复的揣度才行。

　　当然，更多的年轻人其实是因为自己的钱包问题，被迫去选择一些地段稍差但居住性还不错的房子。在这种情况下，怎么去选择一个未来生活还算舒适，投资性也还可以的过度性住房呢？

　　一般，做房地产开发的土地在出让前，国土局会根据当地实际情况，为地块划分出土地评级，主要指标就是地段。通常有一级、二级、三级，少数大城市还有四级甚至五级等。

　　闹市中心区：所谓闹市，也就是一个城市内最繁华的区域，小城也许就一个，大城市则可能有多个。通常，这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题，一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资。对年轻人而言，在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。

　　次繁华生活区：靠近闹市，又有一定（几站地）距离的地段。相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容积率很高，基本都是高层。这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低，个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。

　　CBD区域：西安高新区CBD、北京的CBD、上海的浦东、南宁的琅东及东盟区，商务功能大于居住。这些昔日很不被人看好的区域，会在短短几年内就完全的变了一个面貌，这就是所谓的城市新兴区。由于城市人口增加及规划发展上的原因，一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常，只要发展成熟，这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言，能够准确预测出城市发展方向，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然，目前而言，二三线城市这种机会更大些。

　　CLD区域：与CBD临近，同在城市发展方向轴线上稍远的地区。通常情况下，这种区域按比较时髦的划分被称为CLD，即中央居住区。因为临近CBD，这种区域的房价通常也比较高，多为城市内品质楼盘的集中放量区。对于年轻购房群体而言，这种区域的房价都是比较恐怖的，充其量也就是能在这个区域内买套小户型而已。与CBD区域类似，如果能早期入手这种区域的房产，未来升值空间还是很高的。但一旦发展成型，投资性就会大大降低。

　　好环境老城区：在各城市里，都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。入市的产品，多为10年以上二手房。个人以为，对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是首选。住几年之后，转手也容易，出租也可以。

　　差环境老城区：一个城市里面，老城区通常也有贫富之分。这种，通常为自建房比例高，小区比例少的区域。其实从单纯居住上来看，优点与好环境老城区区别不大。比较明显的缺点就是视觉环境比较差，破街烂巷。通常，也是在城市内打工的外来人流比较集中的区域，治安环境上略差。这种区域内，旧城改造的力度大的话会有一定的新房放量。对于年轻购房人群而言，这种区域的房价相对不高，但生活比较方便，从节约生活成本及方便性上考虑，是个不错的选择。

　　城乡结合部：即城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域。这种区域，相对来说低端生活配套还是很齐备的，但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多，也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域，治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言，这种区域也是一个考虑选择的方向。而且，随着城市扩大化，这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说，未来有可能是一个新的城市新兴区域。

　　交通好郊区：即从交通上来说，随然离城市核心区比较远，但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。很典型的区域比如北京的通州、天通苑、大兴甚至河北燕郊等。虽然离城市都有几十公里的距离，但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域，房价相对都是比较低廉的，对于青年购房群体而言，是相当不错的选择。当然，缺点是交通成本通常较高，如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不错，但中高端配套少。

　　交通差郊区：交通差的郊区，在城市不断扩大的趋势下，也逐步有一些房地产项目在开发放量。这种区域的房地产最大的卖点就是价格低廉，但无论生活配套以及交通都比较差。购买这种区域的房子，青年人难免要算一笔帐。一套房子省下十万八万，买辆小排量汽车作为代步工具，但要承受每月的房贷及养车费用，随着油价的不断上涨，压力也不小。

　　如上是关于地段的划分，通过对照这种划分标准，青年人们就可以根据自身的经济状况及工作地性质等，大致构思出自己所能承受及合适的一些购房地段了。当然，由于年轻人们的工作具有一定的不确定性，我的个人建议是，在自己经济承受力之下去选择，给自己的腰包留点缓冲才是上策。不然，无论是现在这种经济低潮期的裁员或收入降级，及其他的职务工作变动等等，都会给自己造成很大的压力。那时候，也许你就会觉得，这套房子买都不如不买了。

　　西安地段优势楼盘

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　　瑞鑫摩天城

　　物业类别  普通住宅 商品房

　　工程进度  一期已经封顶,二期正建(热销)

　　销售均价  4800 元/㎡

　　售楼地址  西安市南二环与太白路什字西80米路北

　　开 发 商   陕西天羿置业发展有限责任公司

　　物业地址  西安市南二环与太白路什字西80米路北

　　交通状况  308路、604路、608路、216路、游7 路、二环线、205路

　　销售电话  029-88888777

　　预售证号：2007092

　　项目简介 瑞鑫•摩天城为天羿置业在古城西安开发的首个项目，总投资近7亿元，规划用地近55亩，总建筑面积约22万多平方米。瑞鑫•摩天城倾引进世界前沿的社区形态--城市综合体，将矢志一座多功能、国际化的高尚社区形态。

　　地段优势点评: 项目位于西安黄金主线南二环西段，太白路立交80米路北, 是西安交通大动脉上的人居风向标. 周边教育配套成熟，地段优势无可复制。

　　常春藤花园

　　物业类别：普通住宅（商品房）

　　工程进度：地面15层

　　销售均价：5000元/平方米

　　开发商： 陕西德方长安实业有限公司

　　物业地址：西安市兴庆南路交大附中北邻

　　交通状况：教育专线、7、45、48、228、237、240、313、351、401、402、408、508、525、602、607、705、800、903路至交大电脑城，乘坐401、517路至交大新村下

　　销售电话：029-82666680 82666681

　　项目简介：常春藤花园位居交大人文圈核心位置，兴庆南路交大附中北邻，与交大、兴庆公园隔路相望。70余亩占地面积，30万平米恢宏规模，9栋板式高层领衔学府高端社区。小区借自然地形与建筑手法，将坡地景观，屋顶花园，入户花园，解构为多级景观空间。配套名流会所、阳光泳池，引进新加坡学区商业国际运营商，荟萃城市万象。85至140平米舒逸空间，户户南北通透，奢于外实于内。德方长安实业新锐开发，首启西安精英圈层高品质住宅时代。

　　地段优势点评: 位居交大人文圈核心位置，浓厚的教育氛围，成熟生活配套，使得该项目无疑成为该地段的首先楼盘。

　　普华浅水湾

　　物业类别：普通住宅，洋房（商品房）

　　开发商：  普华（西安）房地产开发有限公司

　　物业地址： 浐灞生态区公园路灞河公园西邻

　　主力户型：90-270平米

　　交通状况：237、301、903、907、508、240等

　　销售电话： 029-82618888

　　项目简介：普华浅水湾是普华地产在产灞生态区启动的首个项目，总投资逾25亿元，占地约480亩，规划建筑面积约64万平方米。物业类型涵盖洋房、小高层、高层住宅及商业配套。

　　地段优势点评:近邻地铁一号线，占据近千米一线灞河景观资源，是西安不可多得的居住景观地段。

　　世融嘉城

　　物业类别:  普通住宅 商品房

　　主力户型  70-150平米

　　工程进度  已出地面（接受诚意登记）

　　销售均价  3900 元/㎡

　　开 发 商 西安世融投资有限公司

　　物业地址  北郊凤城四路与朱宏路十字东南角(36平方公里国家级公园东侧）

　　交通状况  912，209，403，235，900，714，717，522，227，50等

　　销售电话  029-86235555

　　项目简介：项目特点：以景观提升居住环境的花园式高尚社区;户型面积：40至280平米，投资型小户型、70至90平米舒适性两房、100至125平米经济型三房、150平米左右的舒适性三房、200平米以上的豪华型复式。

　　地段优势点评: 世融嘉城周边交通绕城高速、机场高速、西阎高速，北二环、西三环、地铁2号线、未央路、朱红路等立体式交通网络;可以说是西安较为快捷的办公地段。

　　曲江•拿铁城

　　物业类别  普通住宅 商品房

　　主力户型  38-97平米 一室一卫到两室两厅一卫

　　销售均价  6361 元/㎡

　　售楼地址  曲江宾馆向南300米

　　开 发 商  荣华集团

　　物业地址  雁塔南路与绕城高速交汇处的曲江生态商务中心区（CBD）内

　　交通状况  224 、407

　　[销售电话]  029-85515666

　　项目简介：曲江拿铁总建筑面积62149平米，建筑高度76.95m，结构为框架剪力墙，容积率7.63，建筑密度39.1%，绿地率32%；地下拥有232辆停车位的大型智能停车场，地面停车位20辆。建筑立面采用镀模式玻璃幕墙与石材外饰面完美结合，配以绿地、环形广场、水系环绕建筑主体、与周边环境和谐晖映

　　地段优势点评: 曲江拿铁城位于雁塔南路与绕城高速交汇处的曲江生态商务中心区（CBD）内，是曲江新区核心部位。地段优势不言而喻，值得考虑。

　　宏信国际花园

　　物业类别：普通住宅（商品房）

　　工程进度：基础阶段

　　销售均价：6000 元/㎡

　　售楼地址：南门广场向东100米

　　开发商：  陕西佳地房地产开发有限公司

　　物业地址：南门外环城南路东段，即南门广场向东100米（原仁义村）

　　交通状况：地铁2号线、208、800、26、603、323、222、36、环二、环一、五龙专线、6、704、215、216、游7、12、40、402等70多部公交车

　　销售电话：029- 87887777

　　项目简介：宏信国际花园小区位于西安市南门广场东100米，毗邻珠江国际大型商业区，与城墙景区和环城公园隔路相望。港式“精致生活居所”风格的住宅、公寓、商业和谐统一。项目占地60亩，建筑面积21万平方米，由5栋高品质的建筑体组成离城墙最近的封闭式独立高档社区。紧邻南门广场，环城南路，环城公园，与长安路相邻，南眺大雁塔，北望钟鼓楼。

　　专家点评：地处古城繁华地段，商业与文化优势独显，扼守南门，地段无可复制。但是价格有点偏高，较适合投资。

　　未来城

　　物业类别：住宅、公寓 建筑综合体

　　主力户型：88平米  116平米

　　工程进度：四期二栋楼已经完工  其余正建 2010年10月年交房

　　销售价格：毛胚均价8000元/平方米

　　物业地址：未来城位于城南区南二环与太白南路十字西北角

　　开发商：  亚建地产

　　交通状况：35、311、205、506、K631、900、308、604、608、106、216、游7、教育专线、6、二环1、2号线

　　销售电话：029-88880788

　　项目简介：未来城是由中外合资亚建地产倾力打造，该项目位于南二环与太白路两大主干道交汇处，西接高新区，东连小寨商业区，挤身于西北大学、西北工业大学、西安电子科技大学等高等学府中央，交通便利，城市配套完善，功能包括了精装修公寓、高档商业及完善的生活配套，是一座地段和品质都无可比拟的大型城市建筑综合体。

　　地段优势点评:地处南二环，雄踞太白路立交，交通便利，地段位置优越。精装小户型适合居住办公，是居住投资的首选地段。王文科/文