新轮调控未知　解读：调控下的2010西安楼市

　　“国十一条”出台后，全国反响强烈，国家有关部委、银行等陆续制定并公布了相关细则，各地方政府也在抓紧制定执行细则和落实中央政策，西安楼市也将在新一轮调控中面临未知变数。为了深入分析西安楼市在此次调控中的发展变化，预测西安楼市下一步走向，我们特别邀请业内专家、开发商与营销策划公司等方面的嘉宾参与话题谈论，深入剖析楼市发展脉络，理性预见楼市未来。

　　从2009年12月到2010年1月，一个月时间之内，国务院和国家部委针对房地产行业出台了5次调控政策，从土地、金融、税收、价格、市场供应、产品结构等方面重拳出击，严格规范，监管力度之大可以说前所未有。

　　“国十一条”被业内视为调控的“最后一只靴子”落地，相对之前出台的调控政策，此次新政更全面、更细致、更具操作性，其中关于一次性公布房源和地方政府问责制是此次新政的最大亮点。

　　房价将呈波动增长

　　上下幅度不超过10%

　　记者：从去年底到2010年元旦期间，尤其是在相关调控政策出台之后，西安楼市明显降温，房屋销售下滑。“国十一条”出台之后，楼市陷入新一轮观望，老百姓满怀信心等待房价下降。请嘉宾预测一下西安楼市目前的局势走向？未来西安楼市房价是否会下降？

　　于长胜：从市场反馈情况来看，去年底到今年初一段时间内，各大楼盘的销量明显减少，市场表现冷清，这主要是受到严格执行二套房贷首付40%的政策影响。市场上中高端楼盘的主要购买人群都是二次置业者，因此严格执行二套房贷政策会使这些楼盘的销售严重受挫。

　　虽然国家出台了严厉的调控政策，但是西安房价下降的可能性微乎其微，预计今年西安房价还将呈现上涨趋势。首先，最主要的原因就是供应量的问题，市场上买的人多，卖的人少，这种供求关系自然会促使房价上涨。另外，西安作为西北地区的中心型城市，有很好的发展潜力，再加上现在逐渐放开的户籍制度，会有很多人口涌入城市。所以我认为目前市场需求很大，房价还将呈上涨趋势。

　　今年市场能否反弹，各个城市可能会不一样，不同的地方会有不同的区域特点，地方政府也会出台一些相关的政策。这就在很大程度上取决于地方政府能否实施一些有效的政策措施，有效促进当地房地产市场的健康发展。

　　杨东朗：国家出台一系列调控政策的目的是要让房地产市场健康发展，什么是健康发展？就是要让房地产市场的供应量、需求量及价格不要大起大落，国家调控的目的是要稳步发展，要与经济发展水平相适应。中国人购房，50%是靠心理作用影响，往往会看别人的行为来决定自己的行为。比如说目前，一月份天气比较冷，就会有很多人考虑到天冷买房不好装修等因素，而不去买房，进而又会影响其他人的行为。预计今年楼市要在春节过后，三月份左右，才会逐渐放量。对比2009年的情况就是这样，元月份销量最低，到了3月才开始回暖，所以可以预测，今年的房产销售有可能在3月份会有一个小幅反弹。

　　金勇：我们公司主要是做城改房的，可以说全部符合“国十一条”的政策要求，因此新政出台之后对我们没有任何影响，反而是一种快速发展的难得机遇。从市场发展趋势来看，国家是在鼓励普通商品房开发和居民首次置业，抑制投资性需求，今年的西安楼市应该会更趋理性，不会再出现价格疯涨的情形。

　　中小户型占据主流

　　城改房成楼市亮点

　　记者：去年傲人的豪宅销售业绩拉动了西安房价快速增长，在均价突破5000元关口的背后，是高端住宅和大套型面积的强有力推动身影。那么在一系列新政影响下，今年什么样的产品会成为西安楼市的主流？

　　梁家祥：2009年的涨价，当然有所谓的投资和炒作概念在内，但我认为更主要的原因还是供应量比较缺乏。2009年上半年市场还是以刚性需求为主，价格也比较理性，但是供应紧缺吸引了投资客纷纷入市，导致2009年下半年价格增长过快。因此，去年西安楼市出现了大户型热卖的市场特点。

　　2010年的楼市因为国家宏观政策指向明确，就是遏制高房价、抑制投资炒房，引导中小套型房产销售，因此90—120平方米中户型产品会成为市场主流。解读国家政策，从中可以看出国家仍然是鼓励这类房产销售的。但是这一次的调控和2007的调控有所不同，相较于2007年大量“热钱”入市，所引起的地产过热、房价猛涨。针对此次调控政府更需要找到一个微妙的平衡点，一方面，要确保经济的高速发展，另一方面，又不能过于通货膨胀。

　　金勇：从2009年开始，西安市城中村改造的商品房项目开始集中放量，去年西安商品房总销量为1337.6万平方米，其中城改房的供应量就有200多万平方米，今年这个数据还会增加，有望达到300万平方米，2010年可以说是西安楼市的“城改年”。城改房无论从销售价格还是户型面积上，都符合国家提倡的居民自住房要求，例如我们开发的华府新桃园，就比一墙之隔的某高档楼盘低了将近2000元，针对这类住房，国家继续执行低利率和税收优惠，鼓励普通住房消费。总结以上几点意见，我认为城改房将会成为2010年西安楼市的一个亮点。

　　杨东朗：研究中央原来出台的70/90政策，其实这两年市场上销售量最大的也就是90平方米以下的房源，此次调控提出的改善性住房，我认为它的面积应该在90—120平方米之间，所以中小套型面积的住房在今年依然会是市场主流产品。

　　说到城改房，西安市目前实行“边拆迁、边安置、边建设”的改造方针，也有利于城改房的开发建设，对于将大量资金用于村民安置的开发企业，可以显著缓解资金压力缩短开发时间。城改房还有一个显著特点，就是占据着市内的黄金地段，周边生活条件成熟，也吸引了一大批购房者购买。另外，今年是西安城中村、棚户区改造大回迁的一年，按计划约10.5万人将在年内回迁新居，辛家庙、解家村、联志村等18个城中村将整村拆除，这些都为城改房以后的大规模开发创造了有利条件。

　　土地供应充足

　　遏制高房价效果滞后

　　记者：12月17日，国家五部委下达通知，以后开发商拿地首付至少50%的规定，这一政策的实施对房地产开发有何影响？提高土地款首付是否可以有效遏制高房价？一次性公布房源是“国十一条”的创新之处，从源头上限制了开发商捂盘惜售、抬高房价的行为，其对促进楼市平稳健康发展的作用有多大？实际操作中会面临哪些问题？

　　梁家祥：从去年年底到2010年初，西安楼市观望情绪再次抬头，这是国家“调控组合拳”在市场上的有效反应，从土地政策角度来说，其遏制高房价的作用还不太明显，或者要到后期才能逐步产生抑制作用。西安目前的开发地块，大都是在2007年以前拿下的，因此首付至少50%以上暂时对开发商构不成多大影响。

　　从另一方面分析，这样的土地政策，有时候会产生适得其反的作用。开发商进入行业门槛提高，土地集中在少数大企业手中，市场竞争度下降，尤其是一些上市的地产公司，基本不受这一政策约束，他们掌握了稀缺的土地资源，房价有可能还会升高。

　　一次性公布房源和实行价格备案制度，表现了此次调控政策更具操作性、系统性和连贯性，应该会产生更具实质性的调控作用。一次性公布房源会使开发商延长开发周期，规避政策风险。在房价备案制度上，西安应该参考国内其他城市的科学经验。

　　杨东朗：国家提高土地首付款，主要是为了打击囤地，防止一些开发商“空手套白狼”进入地产开发，督促开发商能够按期正常开发，保证市场有效供应量，促进楼市平稳有序发展。结合西安的情况来看，曲江扩区、泾渭新区等新区成立和西安建设国家大都市的发展战略，西安的土地供应相对比较充足，可以满足城市建设和房地产开发的需要。

　　提高土地收付款对高房价的抑制作用相对比较弱，效果也比较滞后。其主要途径是通过促进发展商分期快速开发，提供不间断的供应量，改变供求关系来制止房价过快上涨。

　　肯定调控新政

　　销量将保持千万平米

　　记者：在重申二套房首付严格执行40%比例以外，新政明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，对普通住房和非普通住房、首次购房和非首次购房采取不同的税收政策。同时，对二手房营业税征免时限由原来的2年恢复到5年，请问如何看待这样的信贷和税收政策？

　　杨东朗：据我了解，西安市近期将有促进房市健康发展政策出台，具体有关内容还在酝酿之中。按照目前的市场状况，我们建议购房补贴政策还应该延续。虽然购房补贴的数额并不大，但对于许多低收入购房者来说，能否获得这些补贴往往决定了他们能不能顺利买房，能不能买到称心如意的房。

　　另外，目前关于二手房5年后才能交易的政策，主要是打击投资者的，而对于一般的自住型购房者来说，影响不大。在2007年下半年房价涨的最快的时候，许多楼盘，尤其是一些高档楼盘，外地投资者能占50%以上。到了2009年的前半年，市场上则主要以自住型购房者为主，而到了下半年，投资者的比例又有所上升，预计占到了购房总人数的20%左右。所以说，我认为西安的房地产市场在2010年依然会健康发展，总销量达到1000万平方米应该不成问题。

　　现在大家关心的就是价格问题，目前投资者是在观望，但刚性需求不受影响，尤其是一些90—120平方米的房子很受欢迎。受到国家一系列政策的影响，许多开发商现在还没有涨价意向，所以现在购买，或许还是一个比较好的机会。总之，国家近期一系列的调控政策对西安的房市有影响，但影响不大。（记者 苗雨 马红   通讯员 姚珂）