李连源：楼市政策“围魏救赵”不如“直捣黄龙”

　　一场秋雨让刚刚泛起的雾霾天有所好转，但也给楼市的“金九银十”添了些许凉意。如此看来楼市不仅与救市政策有关联，与多变的天气也息息相关。从楼市“330新政”到8月26日的准息双降，央行降准降息已达四次。正当业界揣度政府会否进一步举措时，中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。纵观今年三个季度，西安也出台“楼市新九条”救市政策。政策从买房可落户西安到陕西省内可进行公积金异地贷款，这些政策的出台无非是想刺激楼市，但是究竟这些政策能给西安楼市带来多大影响?未来四季度国家政策是否还会再宽松?西安楼市将要何去何从?近日，华商报、三秦房产网、房掌柜、三秦都市报等媒体分别对笔者进行了采访，内容如下。

　　如果楼市目前状况僵局打不破 政策有在松动的可能性

　　记者：中国人民银行自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;一年期存款基准利率下调0.25个百分点，这是央行自3月份到目前为止第四次降准降息，目前房贷的成本也已经是历史上最低水平，对于购房者目前购房相当于享受了最低的成本，您认为下半年央行还会有政策上的松动吗?

　　李连源：首先我们应当来分析一下，其实所有的政策都是在房价的外围来进行作用，比如说降息、降准、降低首付、降低利率、降低过户费等，这些其实对房价本身没有较大触动，都是围绕在房价的外围做文章，对楼市的影响微乎甚微非常有限。我们把今年促进楼市的政策和2008年的救市政策相比的话，就会发现一个问题，2008年的救市政策直接是首套房买房退税，不管是谁只要买首套住房，不论契税是1.5%也好，3%的税也好，就100%的把税返给购房者，从这方面看今年所有的救市政策不及2008年的政策力度大。基于本年度的多次降息，政府意图已非常明确，就是鼓励居民买房，因为房地产业的带动性非常明显，房地产业对国民经济的贡献更快、更直接。所以一系列鼓励政策的出台就是大张旗鼓的鼓励大家出手置业。

　　但由于楼市积苛沉重，且去库存速度远低于新建成速度，因此楼市销量就成为各方关注热点。如果销售不畅引起观望加剧，从这个角度分析政策上或有进一步的宽松。(隔日，中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。)

　　记者：9月30日央行和银监会也联合发出通知称，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，购房门槛进一步降低。在2015年二线城市房子依然不好卖，你觉得这项政策的出台对楼市有什么作用?

　　李连源：西安楼市有个怪圈一直无法打破，一个是大量的同质化产品积压，另一方面个性化、精细化产品严重的短缺，使得想卖的卖不好，想买的买不到，导致市场积滞严重。从购买力方面来看，一方面有购房需求的人手里的资金不充裕，一部分该保障的群体得不到保障。有相当一部分人，比保障群体的收入略高一点，划不到保障房覆盖当中，而对于商品房他们又买不起，这个群体的困难在于即便降低了首付也解决不了问题。

　　首付比例由30%降到25%，虽然降低了5个点，但这5个点是通过“削面补股”来完成，依然要“羊毛出在羊身上”。所以一应看着非常“给力”的政策都是在“围魏救赵”，而不是直捣房价“黄龙”!真正的核心应当是政府在相关税费上做出让步，从而让房价有所松动。

　　综合目前各地楼市救市举措，我认为政府应该在土地出让金方面有所割舍，政府让一点、房企让一点，房价就会亲民许多，就会释放一定的购买力。比如除了契税补贴以外，首套房实行一到两万再补助，根据不同的面积，如90平方米含90平方米补助一万，90平方米到120平方米补两万，通过这样的方式已来刺激、二来补贴有购房需求的人买房，销量上去了楼市也会走出窘境。政府与其把7万亿毫无目标的投放到市场，不如将一部分资金精准的投放到楼市，给有买房潜质而购买力不足的人进行买房补贴，综合上述，如果楼市目前状况僵局打不破的话，政策还将进一步松动。

　　买房落户政策 对市场刺激非常有限

　　记者：西安为推动房地产市场健康发展去库存化，出台新九条房地产政策调整意见。其中就有“非本市户口常住居民取得90平方米以上房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后可办理落户”的买房落户政策，您认为买房落户对西安楼市利好刺激有多大?

　　李连源：首先我们要全面地看这个问题，我个人坚持认为买房落户的政策对市场上的刺激是非常有限的。因为前两年楼市在限购的时候，外地人想方设法的都在西安买了房，之所以要西安户口的无非是为了孩子上学，而现在专门为孩子上学去转户口的事越来越少，这个需求已经趋于饱和。因为国家出台了关于农村集体土地流转的政策，该政策如果正确落实对农村户口有绝对的利好，所以很多人不会为了孩子上学牺牲了农村的既得利益。反过来现在反而出现一个倒流，以前从村里把户口迁来西安的人现在又想把户口迁回去。

　　吸引农民进城的条件，关键是就业机会、生活条件等需求能否满足，而不是简单的“被赶到城里，换套房。”我更希望看到部分农民只流转部分宅基地，保留耕地就近进城，一方面提升了居住品质，一方面有地可依，还不给城市就业增加负担。

　　宏观经济 直接影响楼市发展趋势和购买力

　　记者：9月30日央行、财政部、住建部联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，明确自10月8日起提高住房公积金使用效率以及全面推行异地贷款业务。这项政策会不会对四季度楼市起到巨大的助推作用?

　　李连源：严格意义上来讲楼市一应利好政策都是在给购房者传递一个信息：楼市未来向好。因为有国家政策在这里支持和鼓励，给购房者积极的心理暗示。当然省会和其他城市不同，所有周边的城市的人们都有在省会购房置业的需求，所以这样的政策出台多周边三四线城市的实际作用不大。

　　比如有些人家在宝鸡，但是儿女在西安就业，之前我们去库存的途径比较狭窄，现在是把这个途径逐渐打开，即让省内需求在省城释放，这也是去库存的途径之一。即便调动这样的购买力其作用依然非常有限，助推西安楼市还是要靠真正能落户西安的人。陕西每年有60万农民工进城，这个比较宏观进展较慢，现在政府重视了微观，尽可能多途径把更多群体纳入买房序列当中。如果说政府这张“网”很大，以前把“小鱼小虾”没当回事的话，现在把网织密了，把所有有购房需求的人都涵盖其中，从而助推楼市发展，给市场上传递的信心是比较大的。

　　如果国家的经济四季度向好的话，那么对楼市的促进作用是非常大的，如果实体经济到了今年四季度依然是不太好做，不论是餐饮店还是还是其他零售性的小店，开了没有几个月就关闭，这个是很可怕的一件事情，因为入不敷出就会影响置业，发不出年终奖，购买力就严重不足，而对于衣食住行不可或缺的房子来说，之前能将就，之后为什么不能将就呢。

　　对于10月24日的降准、降息，仍是政府救市系列举措，无论对股市、楼市都是利好。加之西安市今年前三季度，经济运行稳中有进，GDP达3907.58亿元，同比增长7.8%，楼市也将稳步前行。